こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される収益ビル「ルピナス池袋」ファンドの主な募集条件はこちらです。
- 募集金額：6,318万円
- 予定利回り：4.7%（年利）
- 運用期間：約3年
- 劣後出資割合：5%
- 募集方式：抽選式
運用期間3年や劣後5%は気になりますが、運用期間終了時に利回りくんの運営会社が対象物件を買戻し予定とのこと。
このため、災害などのような不測の事態を除けば運用期間終了時に売却出来ず期間延長されるような心配は少なそうに感じました。
ただ今回の投資対象の物件（区分マンション）はともかく、同マンション自体の入居率が低いと物件の価値が下がる可能性も考えられます。
このため本記事では今回のファンドの投資先物件が所在するマンション全体の入居状況を調べてみましたのでご参考になればと思います。
投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は東京都豊島区東池袋に所在する「ルピナス池袋」の2室です。
| 築年月日 | 1979年12月（築43年） |
|---|---|
| 物件種別 | マンション |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 地上7階 |
| 全戸数 | 明確な情報は不明 |
※マスターリースが付くため入居者が退去しても基本的には賃料には影響ありません。
「ルピナス池袋」の全戸数について
利回りくんのファンドページや各種賃貸情報サイトなどで確認しましたが全戸数の明記は見つかりませんでした。
ただしGoogleストリートビューのルピナス池袋の入口奥を確認すると郵便受けを確認することが出来ました。
ルピナス池袋の郵便受け
郵便受けは横4列、縦5列で20戸分あるようなので、未利用分の可能性も考慮すると17～20戸程度の部屋がありそうでしょうか。
「ルピナス池袋」の入居状況について
今回、現地に行く時間が無かったのでインターネット経由での確認ですが、マンション全体の入居状況をご紹介したいと思います。
1階、2階の店舗部分について
まず1階にはバー&オーガニックの「ベジバル Itaru 池袋」とレンタルスタジオの「ルピナス」が入居中のようです。
次に2階には音声収録スタジオの「スタジオシグナル」が入居中ですが、2階にはどうも区分マンションの部屋も併設されているようですね。
2～7階のマンション部分について
賃貸情報サイトでも時間差が考えられますが、LIFULL HOME’Sで確認したところ、5階と7階の1室ずつのみ募集中となっていました。
また情報補完の追加調査で、住まいのリライフで501号室が、SUUMOで701号室が募集中であることも確認できました。
このため恐らく501号室と701号室の2室のみが空室で、残りの全室には入居者がいる状況ではないかと思われます。
全体的な入居状況について
郵便受けから推測した全戸数17～20戸から2つの空き戸数を考えると、「ルピナス池袋」の現在の全体的な入居率は約88～90%となりそうです。
もちろん本ファンドは運用期間3年の後に利回りくんの運営会社が当初投資額以上で買い取ってくれれば元本割れは置きません。
ただし退去者が増えて物件価値が下がるなどした場合は元本割れも可能性はあるため、気になる方は定期的に確認してみては如何でしょうか。