SBIソーシャルレンディング「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 18号」はLTVを単純計算しないこと！

ネット金融最大手のSBIグループが運営する老舗サービス「SBIソーシャルレンディング」で2019年11月8日10時から「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 18号」の募集が予定されています。

ファンドの基本的な情報

投資スケジュール

投資スキームと注意点

本ファンドは「借手が静岡県熱海市で行うリゾートホテル開発のための、土地の購入及び建物の建築プロジェクト資金の一部」の貸付を目的としており、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 16号」の継続案件である点を理解しておく必要があります。

弊社は、当該極度方式基本契約に定める限度額の範囲内で、本ファンドも含む弊社が組成するファンドから、総額33億2,000万円の貸付けを行うことを予定しています。
（1）2019年7月（出資募集額：25億4,000万円）※16号
（2）2019年11月（出資募集額：5億円）※18号(今回)
（3）2020年11月（出資募集額：2億8,000万円）

また「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 16号」の元本はまだ1円たりとも未返済となっているため、特に16号に投資済の方は本号も含めて投資リスクを再考することをお勧めします。

LTV

同貸付先への貸付期間は各運用期間を考慮すると被ることになるため、今回のファンドのLTV（貸付金額に対する担保評価額の割合）は、本号単体だけでなく同貸付先への(1)～(3)案件総計で考える必要があります。

※担保評価額は3億2,800万円固定、途中の元本返済有無を考慮せず算出しています。

つまり今回のファンドのLTVは(1)～(3)案件総計の10%程度と考えておく必要があります。

このLTVで大丈夫なの？

「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」シリーズのこのLTVについては先日行われたSBIソーシャルレンディングのセミナーで疑問をぶつけてきました。

詳細は後日まとめますが、簡単に言うとSBIソーシャルレンディングは貸付金額の判断として不動産開発後の物件の収益予想に基づいて（収益還元法で）妥当性を確認しているが、投資家向けにはより適切に情報提供するため、不動産開発前の土地のみの評価額を提示している、とのことでした。

逆に言うと不動産開発がとん挫した場合は期待した元本確保が出来ない上、土地の上に中途半端に建設された建築物の取り壊し費用などを差し引いて元本償還が行われる可能性がある点も考慮が必要です。

つまり本ファンドへの投資はLTVをもとに検討するのではなく、「貸付先の開発力、体力を評価、信頼しているSBIソーシャルレンディングを信用して投資するか」をもとに検討すべき案件だと思います。