【11/8 10時募集】SBIソーシャルレンディング「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 18号」はLTVを単純計算しないこと!

SBIソーシャルレンディング「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 18号」

ネット金融最大手のSBIグループが運営する老舗サービス「SBIソーシャルレンディング」で2019年11月8日10時から「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 18号」の募集が予定されています。

ご紹介している内容はあくまでも現時点の予定のものです。投資判断を行う前に必ず正確な情報を確認して下さい。

ファンドの基本的な情報

ファンド名SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 18号
運用利回り8.00%(年利換算)
運用期間約1年8ヵ月
募集予定2019年11月8日10時~
Googleカレンダーに登録
担保/保証担保付
募集金額5億円
必要資金5万円~
返済方法一括返済

投資スケジュール

  • 募集開始日
    2019.11.08
  • 募集終了日
    2019.11.18
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投資スキームと注意点

本ファンドは「借手が静岡県熱海市で行うリゾートホテル開発のための、土地の購入及び建物の建築プロジェクト資金の一部」の貸付を目的としており、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 16号」の継続案件である点を理解しておく必要があります。

弊社は、当該極度方式基本契約に定める限度額の範囲内で、本ファンドも含む弊社が組成するファンドから、総額33億2,000万円の貸付けを行うことを予定しています。
(1)2019年7月(出資募集額:25億4,000万円)※16号
(2)2019年11月(出資募集額:5億円)※18号(今回)
(3)2020年11月(出資募集額:2億8,000万円)

また「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 16号」の元本はまだ1円たりとも未返済となっているため、特に16号に投資済の方は本号も含めて投資リスクを再考することをお勧めします。

LTV

同貸付先への貸付期間は各運用期間を考慮すると被ることになるため、今回のファンドのLTV(貸付金額に対する担保評価額の割合)は、本号単体だけでなく同貸付先への(1)~(3)案件総計で考える必要があります。

貸付総額LTV
16号25億4,000万円12.9%
16号+18号30億4,000万円10.8%
16号+18号+(3)33億2,000万円9.9%
18号のみ(参考)5億円65.6%

※担保評価額は3億2,800万円固定、途中の元本返済有無を考慮せず算出しています。

つまり今回のファンドのLTVは(1)~(3)案件総計の10%程度と考えておく必要があります。

このLTVで大丈夫なの?

「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」シリーズのこのLTVについては先日行われたSBIソーシャルレンディングのセミナーで疑問をぶつけてきました。

詳細は後日まとめますが、簡単に言うとSBIソーシャルレンディングは貸付金額の判断として不動産開発後の物件の収益予想に基づいて(収益還元法で)妥当性を確認しているが、投資家向けにはより適切に情報提供するため、不動産開発前の土地のみの評価額を提示している、とのことでした。

逆に言うと不動産開発がとん挫した場合は期待した元本確保が出来ない上、土地の上に中途半端に建設された建築物の取り壊し費用などを差し引いて元本償還が行われる可能性がある点も考慮が必要です。

つまり本ファンドへの投資はLTVをもとに検討するのではなく、「貸付先の開発力、体力を評価、信頼しているSBIソーシャルレンディングを信用して投資するか」をもとに検討すべき案件だと思います。

SBIグループ運営の人気サービスはこちらSBIソーシャルレンディング
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サービス(SBIソーシャルレンディング)の特徴

SBIソーシャルレンディングは2011年にサービス開始した日本で3番目に古いソーシャルレンディングサービスです。また、その名の通りネット金融最大手のSBIグループの一翼を担っているサービスでもあります。
  • SBIグループのサービスであること
  • 業界№1のサービスであること
  • バラエティに富んだファンドたち

SBIグループのサービスであること

SBIソーシャルレンディングはその名の通りネット金融最大手のSBIグループの一翼を担う企業のため、SBIソーシャルレンディング自体の安定性もSBIグループのそれが揺るがない限りは守られていくだろうという期待感が持てます。

業界№1のサービスであること

またSBIグループの一員であるという「名」だけでなく、「Gomezソーシャルレンディングサイトランキング(2019年2月)」「富士通キメラ総研 決済関連市場調査クラウドファンディングマーケットシェア(2018年実績」の2つの分野で№1という「実」も兼ね合わせて持っています。

バラエティに富んだファンドたち

SBIソーシャルレンディングでは最も多い不動産関連のファンドから太陽光発電など再生利用可能エネルギーに対する投資、またそれ以外に近年成長著しいカンボジアの自動車市場やマイクロファイナンス市場への投資など、バラエティに富んだファンドの募集が行われます。
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コメント

  1. あああ より:

    ディベロッパーズは難しいですね
    横浜ビジネスホテルみたいなのは固そうですが
    リゾート系は流行り廃りがありますし
    (南の島なんかはちょっと大陸がヘソ曲げたら廃墟の群れになるかも)
    開発側はSPCのシッポ切りで損失を全て投資家に押し付ける仕組みになっている
    せめて親会社からの保証を付けるとかしないと無責任なことになりそう
    (SBIだからって信用していると2年後にはmaneoと同様になっているかもしれない)

    • まさおまさお より:

      そうですね、開発会社は倒産隔離の目的もあってSPCを利用しているようです。
      この点についてもセミナーの際に元会社も開示出来ないか要望は伝えましたが、まだ難しそうな気配でした。

      SBI自体は親グループが強力ですし倒産する可能性は低いとは思いますけどね。
      事業撤退という場合も、最後までグループ内で面倒は見るでしょう。
      そうしないとグループの他の事業の信頼も失いかねませんから。