ネット金融最大手のSBIグループが運営する老舗サービス「SBIソーシャルレンディング」で2018年8月20日（月）10時から「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 7号」の募集が予定されています。
ファンドの基本的な情報
SBIソーシャルレンディングで募集される「SBISL不動産ディべロッパーズローンファンド」とは、「土地や建物を取得し、不動産の開発等を行う事業者」向けの貸付事業で運用するファンドです。
| ファンド名 | SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド 7号 |
|---|---|
| 運用利回り | 7.00%（年利換算） |
| 運用期間 | 約2年 |
| 募集予定 | 2018年8月20日10時～ |
| 担保/保証 | 担保付 保証付 |
| 募集金額 | 7億3,000万円 |
| 必要資金 | 5万円～ |
| 返済方法 | 一括返済 |
運用利回りの評価
本ファンドの運用利回りは7.00%（年利換算）とソーシャルレンディング投資ファンドの中ではほどほどの水準で設定されています。
なおファンドのリスクは利回りに応じて高くなる傾向にありますが、ファンドの最終的な借り手はサービス運営会社の手数料（事業者スプレッド、営業者報酬）分も上乗せして返済する必要がありますので、事業者がこれを公開している場合はその手数料を含めてリスクを想定することをお勧めします。
SBISL不動産ディベロッパーズローンファンドの過去の実績では事業者スプレッドは1.50%分程度となっていました。
担保/保証の評価
本ファンドは担保と保証によりリスク軽減が図られているため、その内容と利回りのバランスから総合的に安全そうだと判断できれば、実際に投資申込をしてみるのも良いかと思います。
担保について
本ファンドには次の担保が設定されています。
【担保評価総額】7億3,000万円
【担保内訳】
- 「借手1の出資持分」の全部に質権を設定
- 借手1が取得する予定の事業用地に抵当権を設定
- 担保2の土地上に建築する予定の建物に抵当権を設定（建築完了後に設定予定）
この通り担保評価額は募集総額の7億3,000万円と同額となっているため、もしデフォルトが発生した場合、この評価額を満たせないと元本棄損の可能性があります。
また担保内訳のうち「1」については評価困難のため価値算定外（7億3,000万円の評価に入っていないため＋αとなり得る）、ただし「3」については建築が完了しないうちにデフォルトすると評価額を満たせなくなる可能性もあるため留意が必要です。
保証について
さらに本ファンドには保証も付く予定です。
貸付けに際して以下1～2の連帯保証がなされる予定です。
- 借手1、2による相互の連帯保証
- 建築事業者（※）の親会社による連帯保証
（※）借手1から委託をうけ、借手1が所有する土地上に建物を建築する予定の事業者です。
借手1,2は事業会社のため経営者個人による連帯保証よりは良いとは思いますが、東証上場企業などによる保証までには至らない保証内容と考えておくと良いかと思います。
もちろん何も保証が無いよりはずっと条件は良いため、他の条件も含めて大きな影響は無いと判断出来れば本ファンドへの投資を検討してみても良いのではないかと思います。
なおこの通り担保が付いているからといって必ず元本が全額保証される訳ではなく、募集総額に対してどの程度の評価額の担保が設定されているか、また運用期間中にその価値がどの程度下落する可能性があるかを想定して投資判断を行うことが大切です。
担保は募集総額と評価額とのバランス、運用期間中の価値の変動の想定が重要です。
運用期間の評価
本ファンドの運用期間は少し長めに設定されており途中解約も出来ないため、手元資金に余裕のない場合は慎重に判断してから申し込むことをお勧めします。
ちなみに運用期間が長いファンドであるほど運用期間前後の利回計算対象期間（貸付、返済の準備期間など）の影響により実質利回り低下の影響を受けにくくなりますので、あとは他のリスクを許容できれば積極的に投資の検討をしてみるのも良いかと思います。
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