こんにちは！管理人まさおです。
まさお
不動産型CFの「汐留ファンディング」で本日8月1日(木)12時30分から新ファンドが募集を開始しました！
今回募集を開始した「汐留ファンディング13号(浦安市マンションプロジェクト)」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：5,000万円
- 想定利回り：8.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：9%
- 募集方式：抽選式
まさお
汐留ファンディングの前回ファンドは想定利回り10.0%でしたが今回はやや下がって8.0%での募集。
とは言えその前は4回連続で8.0%でのファンド募集の中、最大で2.6億円近く応募が集まったこともあり、今回も高い応募倍率になりそうですね。
ただやはり投資判断は想定利回りだけでするべきではないと思いますので今回はタイトルのようなポイントについて調査してみました。
このため本記事が何か、皆様のお役に建てましたら幸いです。
今回の投資対象不動産について
さて、今回のファンドの投資対象は千葉県浦安市日の出に所在するマンション「フォーラム海風の街22号棟」の区分1室です。
| 築年月 | 1988年3月（築36年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造ストレート葺 |
| 階数 | 6階建 |
| 総戸数 | 563戸（33戸） |
| アクセス | JR京葉線「新浦安」駅徒歩18分 |
まさお
フォーラム海風の街は浦安市の中で最後の埋め立て開発地域で、新浦安駅に最寄りの場所に存在しています。
その中で今回の投資物件の部屋が所在する22号棟は、新浦安駅からやや離れた徒歩18分程の場所にあるようですね。
参考 Googleルート検索
このため、同じ海風の街の中ではもしかするとやや評価額が低めだったりといったことはあるかもしれません。
これに対して今回の物件は劣後出資分を含めると最低5,500万円以上での売却が必要となります。
また物件の専有面積は76.14㎡（≒23.03235坪）から計算すると、必要な坪単価は約238.8万円/坪となりそうですね。
つまりOH!KURAYAの参考価格を正とするとその上限を上回るため、この差は汐留側のリノベーションによって埋める形になりそうですね。
なお劣後出資分を考えず投資家の優先出資金額5,000万円を元に計算すると坪単価は上記の下限とほぼ同じ約217.1万円/坪になります。
まさお
ある程度妥当な感じもしますが、実際にはここから分配金や各種経費、税金も考える必要がありそうですね。
今回のファンドについて投資判断する際は、こういったポイントも念頭に置いたうえ検討されてみては如何でしょうか。
汐留ファンディング
2023年に開始したばかりの、運営会社グループ企業が抱えるの公認会計士、税理士、弁護士などと連携したサービス提供を行う不動産投資型クラウドファンディングサービス。