こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「新宿区若葉1丁目ファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億8,139万円
- 想定利回り：8.50%（年率）
- 運用期間：約3ヵ月
- 劣後割合：3%
- 募集方式：先着順
ちなみに1～4号ファンドまでは想定利回りが10%以上、劣後出資割合も10%だったため、条件的にはやや見劣りがするかもしれませんね。
その代わりに今回は運用期間が3ヵ月（4号までは6ヵ月）とより短く設定されているのがポイントでしょうか。
ファンド説明には記載ありませんが、ここまで短期間なのはある程度EXIT先が見えているのかもしれませんね。
もちろん明確な根拠がある訳ではなく、僕が妄想しているだけですけどね。
今回の投資対象不動産について
さて、という訳で今回のファンドの投資対象は東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷駅」徒歩5分に所在する103.37㎡の土地とのことです。
ちなみに住所は「東京都新宿区若葉1丁目12」までしか公開されていないため、ひとまず地図で若葉1丁目12号の辺りを囲ってみました。
今回の物件周辺の地図
またその中央辺りの物件から最寄りの「四ツ谷」駅までをルート検索してみたところ徒歩6分とのこと。
TORCHESの説明では5分とありますが誤差や計測ポイントの違いなどの影響でしょうね。
このため恐らく今回の物件は今回チェックした地図のポイント至近にありそうでしょうか。
今回の物件の交通の便の良さについて
今回の物件はTORCHESの説明によると下記の4駅5路線が利用可能とのことです。
- JR中央線・総武線「四ツ谷」駅 徒歩5分
- 東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅 徒歩5分
- 東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩10分
- JR中央・総武線「信濃町」駅 徒歩14分
- 東京メトロ有楽町線「麹町」駅 徒歩14分
一部同じ路線の駅が混ざってはいますが、ここまで交通の便が良いのはちょっと羨ましいですね。
物件周辺の地価公示について
物件近隣の地価公示を地価公示・地価調査のサイトで調査してみたところ最寄りの場所は「若葉1丁目19番18」になりそうでした（住宅地）。
またそちらのページによると2025年1月1日の地価公示価格は115万円/1㎡のため、103.37㎡の土地にそのまま当てはめると約1.18億円程度でしょうか。
今回のファンド募集額（＋劣後出資額）に対してちょっと乖離が大きい感じでしょうか。
ただしこちらの土地よりも本物件の方が四ツ谷駅に近く、また地価公示の時点から1年近く経過していることなども考慮する必要があります。
また下記サイトには「地価公示との乖離の状況は都市部ほど大きく、実勢価格は都市部であれば地価公示の1.5～2倍」との記載もあります。
素人にはこれ以上の情報は得られませんでしたが、こういった情報が何らかのご参考になりますと幸いです。
