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TREC FUNDING「TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド」が苦戦中なので原因を考えてみた。

TREC FUNDING「TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド」

こんにちは!管理人のまさおです。

TREC FUNDINGで「TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド」が募集中ですね!

ヒント君
ヒント君

TREC FUNDINGは東証1部上場のトーセイが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

東証1部上場企業のサービスはその信頼性から人気化する傾向にあります。

例えばJointo αRimple(リンプル) などがそうですね。

ところがTREC2号ファンドはそのセオリー通りには行かず大苦戦中です。

そこで本記事では本ファンドの特徴や、なかなか応募が増えない理由を考えてみたいと思います。

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2号ファンドのメリット

まず2号ファンドに投資する3つのメリットを思いつきました。

  • 利回りが高めである点
  • 川崎駅近の物件である点
  • 稼働率が100%である点

もう少し詳しくご説明しますね。

利回りが高めな点

他サービスの利回りは3~5%程度が一般的ですが2号ファンドは5.22%と高めに設定されています。

このため東証1部+高利回りに魅かれる方には投資メリットがありそうです。

ヒント君
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ただし1号ファンドは7%だったため、既存ユーザーは見劣りを感じてしまった可能性はありますね。

川崎駅近物件な点

川崎駅周辺のオフィスの需要はそこそこ高いようです。

2012年に空室率が13%以上でしたが、2019年には1.46%まで下がっています。

TREC FUNDING2号ファンド 川崎駅既存ビル空室率の推移

空室率の推移

もちろんコロナ禍で在宅勤務増加の影響はありそうですよね。

ただそれを踏まえても、TRECは小規模オフィスでは一定の需要があると判断しているようです。

ヒント君
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ちなみに川崎駅周辺で急激に空室率が改善しているのは、2011年頃に東口周辺の整備が終わったことにあるようです。

稼働率が100%な点

2020年11月末日現在の本物件の稼働率は100%とのことです。

当然ですが運用開始時点での稼働率が高いほど運用成功の可能性は高くなります。

またTRECは「運用期間中の平均稼働率も95%以上を目指す」とのことです。

東証1部上場企業のトーセイのこの言葉を信用するなら、投資を検討する価値はありそうです。

ヒント君
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なお出資物件「三起ビル東田」は地上6階(地下1階)建てのため、(区画割りは不明ですが)1階分が丸1年抜けると95%程度になる計算ですね。

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2号ファンドのデメリット

ここからは逆に思いついたデメリットもご紹介します。

  • オフィスビルへの投資である点
  • 運用期間が長めである点
  • エクイティ型案件である点

オフィスへの投資な点

先ほどの通りTRECは小規模オフィスには一定の需要がある、と説明しています。

ただし多くの投資家にはすでに規模に関わらず「オフィスビルは避けたい」と感じている可能性があります。

このため、小規模オフィスの需要がもう少し掘り下げて分かりやすい説明があった方が良いかもしれませんね。

運用期間が長めな点

本ファンドの運用期間は3年に設定されています。

このコロナ禍で将来の見通しが不明確な中、3年はちょっと長いですよね。

せめてもう少し償還実績を積んでいれば状況は違うかもしれませんが・・・。

ヒント君
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ちなみに1号ファンドも3年でしたが投資応募が殺到していました。ただしそちらは利回りが7%ありましたしね。

エクイティ型である点

TREC FUNDINGでは次のタイプのファンドが募集されます。

  • 優先/劣後出資型のファンド
  • エクイティ型のファンド

優先/劣後出資型のファンドは他のサービスでも一般的に用いられる方式ですね。

サービス側が投資物件に投資家より不利な立場で出資(劣後出資)を行うことで、投資家側のリスクをある程度抑えてくれる方式です。

これに対して2号ファンドはエクイティ型で募集されています。

この方式では劣後出資が無いため投資家のリスクは高めとなっています。

このリスクが長い運用期間と相まって、避けられる理由になっているのかもしれませんね。

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2号ファンドのてこ入れ策

現状の2号ファンドの状況をヤバいと思ったのか、TRECは2つのてこ入れ策を行っています。

  • ファンド募集期間の延長
  • 投資キャンペーンの実施

当初、2号ファンドの募集期間は1月4日(月)まででしたが、1月12日(火)まで延長されています。

また2号ファンドへの10万円以上の投資で「投資金額の1%」プレゼントのキャンペーンも開始されました。

TREC FUNDING「2号ファンド歳末感謝キャンペーン」

今回のキャンペーン

利回り5.22%に単純に加えると6.22%の利回りとなります。

また運用期間に関係無く貰えるため、単純利回り以上の価値もありそうです。

ヒント君
ヒント君

ただしTREC FUNDING投資口座への入金のため、少し扱いが難しい点はマイナスですね。

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さて、ここまで個人的に感じたことをご紹介してみました。

私自身は・・・キャンペーン等を踏まえてもまだ悩ましく感じてます。

ただ、このように考えを整理してからもう一度ファンド情報を見直してみるのも良いかなと思います。

みなさんも、もう一度同じようにご確認してみては如何でしょうか。

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