こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「浜松町2丁目プロジェクト（NO.2)」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：2億9,000万円
- 予定分配率：10.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後出資割合：約3.3%
- 募集方式：先着式
前回のフェーズの際に物件の特定作業も行っていましたのでこちらの記事もご参考下さい。
そして今回のファンドは、前回の土地上の既存建物の解体後にコインパーキングを設置した状態から開始するファンドですね。
ただ今回も前回も予定分配率は10.0%（年率）と同じですが、その中身が大きく変わっている点はすでにご確認済でしょうか？
もしそうでなければ今回の記事が少しだけお役に立てるかもしれませんので、もし良ければお付き合い頂ければと思います。
フェーズ2でどう利益化するか曖昧？
今回のファンド説明に次のような記述はありますが、正直なところ具体的に物件をどうやって利益にするのかが曖昧になっている気がします。
第二弾としては本来の目的となる地域社会のＳＤＧsに貢献する不動産運用を目指して取り組む最終フェーズと位置付けております。
またもう1つ今後を匂わせる記述もありますが、こちらもフワッとしている印象を受けました。
当該物件に対しても再開発計画の進展を受けてビジネス、商業、レジなど多用な利用ニーズでの関心を頂いております。
ただファンドの「シミュレーション」－「物件購入・売却収支」欄に建築費用は見込まれていないため、土地のまま転売される感じでしょうか。
もう少し丁寧なファンド説明が説明があると、もっと投資しやすくなるんですけどね。
ここは必ず理解したおかないと危険？
先ほどの「シミュレーション」欄の「賃貸収支（インカムゲイン）」－「分配原資」の項目は要チェックです。
ご覧の通り分配原資は△付き、つまり赤字を垂れ流している状態ですね。
それってやばいんじゃ…
はい。ただ早急に判断せずにちょっと考えてみたいと思います。
もともと今回の物件は上物の建物を取り壊し更地化後は「土地のまま転売」を考えられている節があります。
そして「ただの土地」は固定資産税などの影響で何もせずに持っているだけだと当然「赤字を垂れ流している状態」になりますよね。
また現況はコインパーキングが敷設されていますが、これは恐らく賃料0円よりはマシ程度のもので黒字化を目指した物では無さそうですね。
つまりすぐに再更地化しやすい状態として、早めに売却先を見つけて転売するのが今回のファンドなんだと思われます。
もちろん運用期間内の売却が叶わない場合は遅延とともに利回りが10.0%から悪化する可能性が高くなるためその点の理解は必要です。
今回のファンドは、そういった点も踏まえた上で投資判断が求められるファンドなのでしょうね。
実際の投資判断はどうすべきか？
ここまでの話を踏まえた上で、次のようなポイントを加えて考えるのが良さそうでしょうか。
- 再開発エリア至近で需要の高さは確かにありそう（僕個人の感想）
- victory fundの説明では「利用ニーズでの関心を得ている」
何れにしても今回のファンドは不動産型CFの中でもハイリスクハイリターン寄りのファンドだとは思います。
このため今回のファンドはリスクテイカー型の投資家さんに向いたファンドだと考えています。
victory fundは1997年7月（26年超）設立の不動産会社が運営し、年利回り8～10%程度が狙えることで人気の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。