こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「福岡市介護・医療プロジェクトNO.２」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：5億8,000万円
- 想定利回り：12.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：未記載
- 募集方式：先着式
個人的に不動産型CFの高利回り化の第一弾がvictory fund、そして第二弾がヤマワケエステートだと考えています。
そして最近では逆にヤマワケエステートに刺激を受けたのかvictory fundも想定利回り10%超のファンドが増えてきた感じでしょうか。
今回の投資対象不動産について
さて話を戻しまして、今回のファンドの投資対象は福岡県福岡市に所在する介護施設（有料老人ホーム、クリニック、レストラン）です。
また同物件は「福岡市介護・医療プロジェクト」で8月18日(日)に運用終了、今回のファンドで9月19日(木)から運用開始される流れですね。
このため物件の調査内容についてはその時の記事をご参考頂ければと思います。
未記載の劣後出資割合を計算してみた件
ちなみに今回の記事の見出しにしているように、本ファンドでは何故か前回は記載のあった劣後出資金額の記載がありません。
前回の劣後出資金額の記載
このため今回はファンドの「シミュレーション」欄の数字から劣後出資額を逆算してみたいと思います。
具体的には「物件購入・売却収支」欄の「購入 合計①」の数字から募集金額（優先出資額）を引いた額が劣後出資額になるはずです。
という訳で計算してみたところ劣後出資額は885万円となり、劣後出資割合は約1.5%になりそうでしょうか。
劣後出資割合は投資判断の指標の1つになりますので、きちんと記載頂きたいですね。
その他に気になる諸々の数字について
先ほどのシミュレーション欄をついでに確認していていくつか気になるポイントが見つかりました。
水道光熱費が0円？
旧ファンドでは運用期間中の水道光熱費に30万円が計上されていましたが、今回は何故か空欄になっています。
本ファンドの水道光熱費欄
こちらについてもは理由が未記載のため正確には不明ですが、入居者の方々が直接、電力会社などに支払いを行う形になったのでしょうか。
分配金の内訳がちょっと変？
次に、分配金の内訳欄をちょっと見て頂いても良いでしょうか。
本ファンドの分配金の内訳欄
まず目につくのが「②優先出資分」の下の10.0%の表記でしょうか。
本ファンドは想定利回りが12.0%のため誤りだと思いますが、一口あたりの分配金は12%分になっているので単なる記載ミスのようですね。
そして全体口数は募集金額の10,000分の1の58000口であるはずが、57000口と記載されている点。
こちらも分配金の金額を一口あたりの金額で割ると58000になるため同様に記載ミスのようですね。
計算上問題はありませんが、もう少しケアして頂きたいですね。
物件売却価格が大幅に下がっている
実はここまではジャブ程度のお話で、少し気になったのが物件売却（恐らく予定）価格がかなり下がっている点でしょうか。
前回ファンドではこの数字が8.5億円あったのが、今回は6.6億円まで大幅に下がっています。
本ファンドの物件売却価格
感覚ベースの話で申し訳ありませんが、前回の運用期間のわずか1年で、本当にこれだけ下がるものなの？と感じてしまいました。
そしてこれに対して逆に、賃料収入は前回の240万円から570万円に大幅増となっています。
そこを考えると、物件売却価格は賃料収入の増分と分配予定金額から逆算して算出されたものかもしれないな、と感じてしまいますね。
つまり本来はもっと高く売れるけど投資家向けに支払うつもりの金額はここまでですよ、といった思惑があるのかもしれませんね。
その場合、劣後出資割合以上に見えない部分で投資家の資金がダメージを受けにくくなっている可能性もあります。
それは実際の物件売却価格と、シミュレーション欄記載の物件売却価格の乖離がバッファになる可能性があるためですね。
ただしあくまでも数字上から導きだされた僕個人の想像、いや妄想に近い話かもしれないため、与太話と考えて頂けますと幸いです。
victory fundは1997年7月（27年超）設立の不動産会社が運営し、年利回り8～10%程度が狙えることで人気の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。