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激戦必至ファンド登場!でもアレは期待できないワケ・・・

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こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお

WARASHIBE(現在のCOZUCHI)から「豊島区目白 区分マンション」ファンドの予告がありました。

参考 COZUCHIのメリット・デメリット

募集開始は9月21日(火)19時からと結構先ですが募集金額2,160万円と少なく、今のWARASHIBEであれば激戦必至ですね。

募集金額1,600万円の「江東区東陽町 区分マンション」ファンドで倍率11倍、今回は果たして何倍になるでしょうか。

ただし今回のファンドではWARASHIBEが人気の理由の1つのアレには期待せずに応募することをお薦めします。

アレって・・・もしかして売却時のあれ?

はい。投資物件売却時に売却益を投資家に還元するWARASHIBE固有のその方針のことです(最近は大家.comも)。

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COZUCHI(旧WARASHIBE)

売却時の分配益が期待できないワケ

まず本ファンドの説明ページの配当ポリシーには次の記載があります。

本ファンドはインカムゲインによる安定配当を目指すインカムゲイン型となりますが、運用期間中に良い条件での売却先が現れた場合は、運用期間中であっても対象物件を売却する可能性があります

早期売却によってキャピタルゲインが出た場合には、追加でキャピタルゲインの一定割合を投資家の皆さまに分配させていただく方針です。

あれ?つまり売却時の分配益を期待しても良いってことでしょ?

もちろん仰る通り分配益を期待しても問題ありませんが、そもそもの売却が発生する可能性が低そうなんです。

何故かと言うと対象物件がリースバック物件、つまり元の所有者が売却後も賃貸してそのまま住み続けたい物件なんですよね。

また現在、本物件に買取意向を持っている前所有者は入居者の退去を条件としているため、期待出来ないという話です。

まさお
まさお

逆に言えば安定した賃料を期待できるということですけどね。

COZUCHI(旧WARASHIBE)

もう1つの売却可能性について

前所有者は簿価10%上乗せでの買取も希望しているようですが、他社により高値での売却も可能ではあるようです。

ただし僕の想像もありますが、高値購入者は賃料を上げる等しなければ投資資金の回収が難しくなる可能性もありそうです。

また現入居者の賃料アップへの抵抗も予想されるため、他の購入希望者がすぐに現れる可能性は高くは無さそうな気がします。

まさお
まさお

もちろん絶対に無いとは言い切れないため、発生すればラッキー位の感覚がお薦めです。

COZUCHI(こづち)
COZUCHI

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