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SBIソーシャルレンディング「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」シリーズを徹底解説！
本記事ではSBIソーシャルレンディング募集の「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」シリーズについて徹底解説しています。
ヒント君
SBIソーシャルレンディングはネット金融最大手のSBIグループ起業が運営するソーシャルレンディングサービスです。
このシリーズはファンド毎に貸付先やスキームが微妙に異なるため難しいところはありますが、貸付や返済の状況や傾向から何か見えてくればと考えています。
そこで本記事ではシリーズの「概要」「ポイント」「データ」の3点を整理していますので、投資判断の際の何か参考にして頂ければと思います。
また最後に2020年9月17日(木)10時募集開始の22号の情報もご紹介しています。
SBIソーシャルレンディング
「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」シリーズの概要
本シリーズでは、投資家から募集された資金を「不動産を取得し、開発等を行う事業者」に貸付け、利息等の支払いを含む弁済から得られた利益が投資家に償還されます。
本シリーズの基本スキーム図
ヒント君
基本的にはこのスキーム図の通りですが、ログイン後に表示可能な投資家限定情報では場合によって連帯保証の状況などの図が加わることがあります。
SBIソーシャルレンディング
「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」シリーズの特徴
シリーズの特徴として次の2点を挙げておきたいと思います
- 担保のリスクは要理解
- 運用期間の長さ
それぞれの詳細についてご紹介しますね。
担保のリスクは要理解
本シリーズでは貸付金額の算出根拠がファンド毎に異なります。
パターン①収益還元法で算出
このパターンでは主に次の点の理解が必要です。
- ホテル建設などのために用地取得前からの事業に投資
- 貸付金額は物件建設後の収益を根拠
- 担保価値は募集金額に対して大幅に低いことも
つまり貸付先の事業者が物件の完成前に破綻すると大幅に元本割れする可能性も考えられます。
パターン②担保価値を元に算出
こちらは担保価値を元に貸付金額を算出するため、もしもの場合は担保を売却することである程度の元本は確保できるかもしれません。
とは言えいずれにしても投資家は詳細を把握できないため、最終的にはSBIソーシャルレンディングの目利きを信頼するか否かが投資判断ポイントとなります。
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運用期間の長さ
本ファンドシリーズの運用期間は2年前後の物が多く、比較的長めの期間が設定されています。
| 運用期間 | 号 |
|---|---|
| 1年未満 | 19号 |
| 2年未満 | 1-3,5,18,20-21号 |
| 3年未満 | 上記以外 |
ヒント君
また基本的に全て一括返済となっているため、余裕資金以外での投資はお勧めできません。
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「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」シリーズのデータ
本シリーズの傾向の理解のため、次の2つのデータをまとめています。
- 利回りと手数料の関係
- 貸付と残債の状況
利回りと手数料の関係
本シリーズの利回りは14号までは7.0%を保っていましたが、最近は6.0～8.0%とブレが出てきているようですね。
本シリーズの利回りの傾向
この傾向が保たれつつ、少しずつ低めのファンド募集が増えてくるなど無いと良いのですが。
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貸付と残債の状況
本ファンドシリーズは 8号ファンドまでと一部が完済しているため、そこまではまとめた上で貸付と残債の状況をご紹介します。
| 号 | 貸付総額 | 返済金額 | 残債状況 |
|---|---|---|---|
| 完済 | 約52.7億円 | 約52.7億円 | 0円 |
| 9 | 約4.1億円 | 10万円 | 約4.1億円 |
| 10 | 約9.7億円 | 10万円 | 約9.7億円 |
| 11 | 5,500万円 | 10万円 | 5,490万円 |
| 12 | 4億円 | 10万円 | 約4億円 |
| 13 | 約5.8億円 | 10万円 | 約5.8億円 |
| 14 | 約16.3億円 | 0円 | 約16.3億円 |
| 15 | 約6.7億円 | 0円 | 約6.7億円 |
| 16 | 約25.4億円 | 0円 | 約25.4億円 |
| 17 | 約11.1億円 | 0円 | 約11.1億円 |
| 18 | 約5.0億円 | 0円 | 約5.0億円 |
| 20 | 約2.8億円 | 0円 | 約2.8億円 |
| 21 | 約16.9億円 | 0円 | 約16.9億円 |
| 22 | 約3.5億円 | 0円 | 約3.5億円 |
現在までに合計約164.3億円の貸付のうち約52.7億円、つまり約32.1%の元本返済が完了している状況です。
ヒント君
低い割合に見えますが、ファンド毎に貸付先が異なる（一部例外あり）ため、そこまで気にする必要は無さそうです。
また現時点での返済遅延・デフォルトは1件も無く、安定した実績のあるファンドと考えることも出来そうですね。
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22号ファンドの基本的な情報
ここからは22号ファンドの個別の情報についてご紹介します。
| 運用利回り | 6.00%（年利換算） |
|---|---|
| 運用期間 | 約2年 |
| 保全方法 | 担保付 |
| 募集金額 | 3億5,000万円 |
| 必要資金 | 5万円～ |
| 返済方法 | 一括返済 |
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投資スケジュール
- 募集開始2020年09月17日 10時
- 募集終了2020年09月28日 12時
- 運用開始2020年09月29日↑約2年↓
- 運用終了2022年09月末日
- 払戻予定2022年10月15日
管理人の22号の所感と注意点
管理人の22号への個人的な所感は次の通りです。
- 利回りは6.0%とシリーズの中では低め
- この利回りは他サービスに比べると悪い利回りでは無い
- 収益還元法ではなく担保価値を元に貸付額を決定
ヒント君
本シリーズは募集のたびに即時完売するため、いかに他の人よりも早く申し込めるかPCやスマホ操作の素早さが問われます。
管理人自身も毎回チャレンジしていますが成功確率は半々程度・・・投資を検討されている方は、お互いに頑張りましょう。