不動産投資型クラウドファンディング業界で各種実績№1、過去1件もマイナスの無いサービスにご興味ありませんか？
そんな方には今回ご紹介するCREAL（クリアル）がピッタリかもしれません。
CREALはサービス開始から2年の間、1件の失敗案件もなく元本償還を続けるサービスです。
その結果、今では数億円単位の大型案件でも募集当日には完売する程の人気となっています。
今回、このCREALをご紹介しますがあくまでも投資サービスなので、もちろんデメリットやリスクもあります。
そこで本記事では実際にCREALで投資中の僕が、現在の投資成績も含めて徹底解説します。
記事を読んで頂いて挑戦してみたいと思って頂ければ、一緒に参加して頂けると嬉しいです。
CREALの基本情報
まずCREALの基本情報をご紹介します。
| 運営会社 | クリアル株式会社 |
|---|---|
| スタート | 2018年11月 |
| 想定利回り | 3～6%程度※ |
| 運用期間 | 6～24ヵ月程度 |
| 必要資金 | 1万円～ |
不動産型CFサービスでは利回りはほどほど、運用期間は短期から長期まであり、バランスの取れたサービスですね。
CREALでの不動産投資
CREALではクラウドファンディングの仕組みで多くの投資家が少額を出し合って不動産投資を行います。
CREALの投資イメージ
多くの仲間が同じ不動産にリスクも背負って投資を行ってくれるのは心強いですよね。
ちなみにCREALでは、ホテルやマンションだけでなく学校や保育園などの不動産に投資する機会があります。
そして最終的にその賃料と売却益がクラウドファンディングの参加者に分配されて、投資益を貰える流れとなります。
CREALのメリット
次に、CREALで投資を行う際のメリットをご紹介していきます。
僕が実際に投資を行いながら感じているCREALのメリットは主に4つ。
- リスクヘッジの安心感
- 運用実績による安心感
- 高い利回り（分配率）
- 運用中の金額の上下が無い
リスクヘッジの安心感
CREALでは投資の際に運営会社側も一緒に出資を行います。
CREALの優先/劣後出資の仕組み
またこの時、CREAL側は投資家より不利な立場で出資（劣後出資）を行います。
「もし投資案件で思うような結果が出なかったら？」
普通は案件に参加している投資家全員が平等にダメージを受けそうですよね。
ところがこのスキームでは、先にCREAL側が出資の範囲で全ダメージを引き受けます。
一般の投資家はCREAL側で全ダメージを受けきれなかった場合に限り元本にダメージを受けます。
逆に言えばCREALの出資範囲を超えなければ投資家のダメージはゼロです。
また必然的に運営会社側は損失を出さず利益を得るため、ファンドを成功に導く強制力が働く点もポイントですね。
運用実績による安心感
不動産投資型クラウドファンディング業界においてCREALの各種運用実績はダントツの№1を誇っています。
| 総募集金額 |
|
|---|---|
| 総償還金額 |
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| 運用残高 |
|
もちろん現時点で他のサービスで何か問題が起きている訳でもありません。
とは言え、その中でもこのCREALの圧倒的な実績は、より強く安心感を与えてくれる気がしますね。
高い利回り（分配率）
CREALでは3～6%程度の利回り（分配率）が期待できます。
CREALで募集されるファンドの例
他の不動産投資型クラウドファンディングの中には8%前後が期待できるサービスもあります。
このため低いと感じてしまう方もいると思いますが、定期預金などでは1%も利回りが付かない世の中です。
高い利回りには相応のリスクも付いてまわる事も考えると、僕はCREALはちょうど良いと感じています。
運用中の資金の上下が無い
CREALで運用中の資金は株価のような毎日の上下はありません。
このため僕のように仕事中でも株価が気になってしまう方には合った投資だと思います。
ただし不動産の価値が劣後出資以上に下落した場合は、元本割れの可能性もある点は理解しておく必要があります。
CREALのデメリット
ここまではメリット面を紹介してきましたが、もちろんCREALでの投資にもデメリットやリスクはあります。
そこで実際に私が感じているデメリット・リスクを4つほどご紹介します。
- 元本保証はない
- 利益は総合課税の対象
- 運営会社の倒産リスク
- 抽選に当たらないことも
元本保証はない
これは全ての投資に言えることですが元本保証はありません。
そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。
もちろんCREALでは10～20%分の劣後出資によるヘッジがあり元本割れの可能性はそこまで高くは無いと考えています。
ただ、天災や火災で被害が出てしまった場合などは劣後出資でもカバーしきれない可能性も考えています。
そういったリスクや定期預金の利回りの低さなど天秤にかけ、リスクの方が心配な方には向かない投資だと思います。
利益は総合課税の対象
定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。
これに対して不動産投資型クラウドファンディングの利益は本業の所得と合算して総合課税の対象となります。
またこの時、合計金額が高くなるほど多く課税される累進課税の対象となるため元の稼ぎが大きい方は注意が必要です。
例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課されます。
また給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える場合は確定申告が必要になります。
CREAL
運営会社の倒産リスク
運営会社が倒産した場合、投資中のお金が戻らない可能性があります。
戻るとしても、想定より非常に時間が掛かることは覚悟しておいて下さい。
もちろん運用実績のあるサービスなので、その可能性は決して高くはないと考えています。
ただこういったリスクを軽減するため、出来れば次の2点を心がけておいて下さい。
- 余裕資金内での投資とすること
- 他サービスと分散しておくこと
先着に間に合わないことも
CREALは人気サービスで、ファンド募集の際は応募が殺到します。
また申込が先着順となっており、募集開始から少しでも操作に遅れると申込合戦に負けてしまうこともあります。
さらにCRAELは先入金制となっており、申込に失敗すると投資効率が悪くなってしまいます。
ただ最近は募集ペースも増えているため、次の案件まで待てる方であればそこまでマイナスポイントではないかもしれませんね。
CREALのその他の特徴
ここからはメリット・デメリット以外の特徴をご紹介していきます。
各種手数料について
CREALでの各種手数料は基本無料です。
- 口座開設利用料 0円
- ファンド申込手数料 0円
- ファンド運用手数料 0円
ただし投資家口座からCREAL口座への入出金に関する手数料は必要となります。
入金手数料
各銀行側で発生する手数料のため、CREAL口座と同行か、振込手数料の安いネット銀行の利用で軽減が可能です。
出金手数料
| 出金先 | 出金額 | 手数料 |
|---|---|---|
| 楽天銀行 | – | 52円 |
| 楽天銀行以外 | 3万円未満 | 168円 |
| 3万円以上 | 262円 |
数字で見るCREAL
ここではCREALの運用実績などをご紹介します。
CREALの最新の運用実績
こちらはサービス全体の実績です。
| 件数 | 合計金額 | |
|---|---|---|
| 募集済み | 42件 | 約89.5億円 |
| 運用終了 | 26件 | 約35.7億円 |
| 元本割れ | 0件 | 0円 |
| 割れ率 | 0% | |
現在まで元本割れは1件も無く、安定した投資が行われていることが確認できます。
管理人の運用実績
こちらは管理人個人の実績ですね。
| 年 | 分配金額 | 損失金額 |
|---|---|---|
| 2019年 | 12,000円 | 0円 |
| 2020年 | 13,881円 | 0円 |
| 2021年 | 8,050円 | 0円 |
| (うち4月分) | (2,029円) | (0円) |
| 合計 | +33,931円 | |
CREALの総合評価
CREALは未上場企業運営のため★5とはしませんが、その他実績などで高く評価をしています。
- 各種業界№1の運用実績の安心感
- 劣後出資で10～20%程度ヘッジ
- 利回りは3～6%中心と高め
もちろん他の不動産投資型クラウドファンディングにもそれぞれ魅力的な点があります。
ただ、ここまで好条件のそろったサービスはなかなかありません。
このため今後も安心して投資資金を投入できるサービスだと評価しています。
おまけ 運営会社の状況
CREALの運営会社ブリッジ・シー・キャピタル（BCC）の状況も調査してみました。
BCCは不動産資産管理、販売、開発事業、マンション賃貸管理の他、老人ホームや医療法人に物件ソーシングを行うファンド事業などを行っています。
またグループ会社が2社あり、ヴィンテージマンション「ドムスシリーズ」や、歯科医師専門の資産運用コンサルティングなどの事業も行っています。
| 代表者 | 横田 大造（代表取締役社長） |
|---|---|
| 上場市場 | 未上場 |
| 設立日 | 2011年5月11日 |
| 資本金 | 6億5,800万円（準備金含む） |
また未上場企業のため株価の状況などは不明ですが、直近の決算状況を調査してみました。
最近（2020年7月）の決算状況
| 純利益 | 1億0,387万円 (▲29.82%) |
|---|---|
| 利益剰余金 | 1億1,976万5,000円 (+61.84%) |
| 総資産 | 55億9,192万5,000円 (+181.85%) |
正直なところまだコロナ影響が大きく無かった可能性もあり何とも言えない情報だとも思います。
ただコロナ直前の状況は純利益こそ下がっていますが、順調に成長している企業といった感じに見えますね。