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レベチな安全性と高配当を目指す不動産型CFサービス「LEVECHY（れべちー）」のメリットやデメリットを徹底解説します！
こんにちは！管理人まさおです。
まさお
後発ながらレベチな安全性と高配当を目指す、他サービスと一線を画すサービスにご興味ありませんか？
そんな方には今回ご紹介するこちらのサービスがピッタリかもしれません。
LEVECHYは投資金額1万円から不動産投資が可能な、不動産投資型クラウドファンディング（以下「不動産型CF」）サービスです。
また不動産型CFサービスでは一般的に優先劣後出資構造により投資資金の安全性が図られますが、LEVECHYでは追加の安全策も採用されます。
さらにレバレッジによる高配当など、LEVECHYは既存の不動産型CFの良いところに更に様々な特徴を加えたサービスとなりそうです。
まさお
ただし当サイトでは高利回りなどメリット面だけ見て、デメリット面を確認せずに投資することは推奨していません。
そこで本記事ではLEVECHYのサービス内容について、デメリットなども含めて徹底的に解説したいと思います。
LEVECHYのサービス基本情報
まず最初にLEVECHYの運営会社や振込先銀行など、サービス利用開始後にも役に立ちそうな情報を整理してご紹介しておきます。
| 運営会社 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都港区六本木 |
| 上場区分 | 未上場 |
| 設立日 | 2012年1月11日（11年超） |
| 代表者 | 代表取締役 高 将司 |
| サービス開始 | 2023年5月26日（0年超） |
| ユーザー数 | 未公開 |
| 最低投資金額 | 1万円〜 |
| デポジット口座 | なし |
|---|---|
| 振込先銀行 | GMOあおぞらネット銀行 |
| 入金方式 | 後入金方式 |
| 振込手数料 | 投資家負担 |
| 出金手数料 | 0円または145円 |
| 運用手数料 | 0円 |
| 中途換金 | 原則不可 |
| 法人登録 | 可 |
まさお
出金手数料はGMOあおぞらネット銀行宛の場合は無料、他行宛の場合は145円が掛かります。
LEVECHYの募集ファンドについて
次にLEVECHYの最新の募集ファンドのデータを集計してご紹介しておきます。
| 募集総額 | 16億6,842万円 |
|---|---|
| 想定年利 | 7.00%～10.00% 平均約8.25% |
| 運用期間 | 12ヶ月～18ヶ月（1年6ヵ月） |
| 募集実績 | 4件 |
| 運用終了 | 1件 (元本割れ0件) |
※毎日夜間に自動更新していますが、早期償還などは手動で更新が必要なため少しタイミングがずれる可能性があります。
まさお
まだ募集件数は多くなく実績も少なめですが、今後に期待ですね。
LEVECHYの提供するサービスについて
LEVECHYは不動産特定共同事業法に基づき、ジャパン・プロパティーズ社が国土交通省から許可を得て運営している不動産型CFのサービスです。
LEVECHYのサービスでの出資イメージ
サービスを利用する投資家は、LEVECHYによりファンド化された不動産物件に最低1万円から投資を行うことが可能です。
またLEVECHYではマンションやオフィスなどの他、将来的にはホテルなど様々な物件の募集が検討されているようです。
かと言って一般投資家向けにハイリスクになり過ぎないように冒頭でもご紹介した様々な投資資金の安全策も採用されています。
このためLEVECHYでの投資は債券や社債等より高いリターンを目指す、ミドルリスク・ミドルリターンの投資となりそうですね。
LEVECHYでの投資の主なメリット
ここからはLEVECHYの主なメリット面について少し掘り下げてご紹介しておきたいと思います。
レバレッジで目指す高配当
不動産型CFでのレバレッジとは、金融機関からの借り入れを利用してより大きな金額の投資対象不動産を購入可能とする仕組みのことです。
LEVECHYのレバレッジ
LEVECHYではこの仕組みにより、投資家からの同じ募集金額でもより高額の不動産を仕入れてその分増えた家賃収入を投資家に還元するようです。
もちろん投資家の優先出資部分は借り入れ部分に劣後するためリスクは増しますが、借り入れをLTV50%程度に抑えてリスクも抑えるそうです。
優先劣後構造で投資家を保護
投資家保護のため、ほぼ全ての不動産型CFファンドに採用されている優先劣後構造がLEVECHYの全ファンドでも採用されています。
LEVECHYの「優先劣後構造」
この仕組みについて、僕がメリットと感じているところが3点あります。
- 事業者側も投資リスクを負う点
- 物件評価下落時も劣後出資分を超えない限り元本棄損しない点
- 事業者側が利益を得るために物件評価を上げる努力が必要になる点
もちろん投資なので100%元本棄損が起きない訳ではありませんが、十分な劣後出資があれば安心して投資しやすくなりますね。
信託銀行での分別管理
LEVECHYでは投資家から預かった資金を信託銀行に預けることで、LEVECHYの倒産影響を受けにくくする分別管理（信託保全）が行われます。
LEVECHYの信託保全
この仕組みによりLEVECHYが破産しても信託口座上の資金はその影響を受けず、信託銀行から投資家側に返却されることになります。
ただし運用中の資金は信託銀行口座に無く対象外のため、実際には投資前の資金や分配金、償還金がその対象となることになります。
特別目的会社を利用した倒産隔離
信託保全は投資家の預託金を運営会社の倒産から隔離する仕組みですが、こちらは投資中の資金の倒産隔離を実現するための仕組みです。
具体的にはファンド毎などに特別目的会社（SPC）を設立し、その会社で運用を行うことでLEVECHYからの倒産隔離が可能となります。
LEVECHYの倒産隔離
この仕組みを利用できるのはLEVECHYなど不動産型CFサービスの中でも不動産特定共同事業の第3/4事業の許可を得たサービスだけです。
このためこの仕組みはLEVECHYの、他のサービスと一線を画した1つの特徴と言えそうですね。
ただしこの仕組みを用いた場合、劣後出資割合を増やすと親会社の連結子会社と見なされて倒産隔離されにくくなる可能性があります。
このためLEVECHYのファンドの劣後出資割合は5%程度と、他のサービスに比べて若干低めに設定されることになるようです。
運用中の資金の上下が無い
LEVECHYというより不動産型CFの一般的なメリットですが、運用中の資金は株価のように毎日上下することはありません。
このため仕事中に株価が気になって何度もスマホをチェックしてしまうような方には合っている投資サービスだと思います。
LEVECHYでの投資の主なデメリット
こちらでは、LEVECHYの主なデメリット面についてご紹介しておきます。
元本や利回りは保証されない
LEVECHYに限らず投資一般に言えることですが、元本や利回りは保証されません。
まさお
そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。
もちろん優先劣後構造などによって元本棄損が起きにくいよう図られていますが、天災や急激な景気の変動による元本棄損の可能性は残ります。
このため投資判断する際は出来る限り慎重にリスクも含めて検討し、そして余裕資金の範囲内で行うように注意が必要です。
利益は総合課税対象の雑所得
定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。
所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%
これに対して不動産型CF投資で得られた利益は本業との総合課税対象の雑所得になります。
また本業と合計した所得は多くなればなるほど、累進課税により一定額を超えた部分の税率は高くなります。
まさお
例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課され、さらに住民税10%も掛かります。
このため不動産型CFなどの投資は元々の所得が多い方にとっては、やや不利な投資方法と言えるかもしれません。
ただし給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超えない場合は、所得税の確定申告は不要です。
運営会社が未上場企業
LEVECHY運営会社のジャパン・プロパティーズ社は設立から11年を超えており、不動産型CF運営企業の中ではほどほどの歴史があります。
ただし証券取引所には未上場のため、運営会社の経営状況の透明性を求める方にとっては投資に不安を覚えることもあるかもしれませんね。
年間取引報告書はSPC毎
通常、年間取引報告書は確定申告書類用として1年に1回、サービス毎に1ファイルで発行されますが、LEVECHYではSPC毎に発行されます。
このためすでに多数のサービスで投資している人にはさらに多数の報告書が発行されることになるため確定申告の手間が若干増えそうです。
LEVECHYで投資を始めるには
LEVECHYで投資を始めるには、会員登録ページから申し込みを行う必要があります。
またLEVECHYでは個人登録の場合、本人確認（eKYC「TRUSTDOCK」を利用）を行う際に、下記の何れか1点の書類が必要となります。
- 運転免許証
- 写真付き住民基本台帳カード
- パスポート
- マイナンバーカード
- 在留カード
- 特別永住者証明書
また法人登録の場合はハガキ郵送による本人確認となりますが、その前に下記何れか1点の画像データが必要となります。
- 履歴事項全部証明書
- 現在事項全部証明書
また法人の実質的支配者確認書類として、下記いずれか1点の画像データも必要となります。
- 運転免許証
- 運転経歴証明書（平成24年4月1日以降交付）
- 写真付き住民基本台帳カード
- マイナンバーカード
- パスポート
- 特別永住者証明書
- 在留カード
まとめ
LEVECHYはまだ新しいサービスですがレベチな安全性と高配当の両立を目指せる人気サービスとなりそうですね。
もちろん投資サービスなので損をする可能性が絶対に無い訳ではありませんが、本記事でLEVECHYの魅力が伝わってくださればと思います。
またきちんとデメリット面もご理解頂いた上で、他の投資手法、サービスなどとのポートフォリオの1つに加えてみては如何でしょうか。
おまけ「LEVECHYの今までの主な出来事」
管理人まさおが独断と偏見に基づき、今までのLEVECHYに関連する主な出来事をまとめています。
- 2012.01.11ジャパン・プロパティーズ株式会社設立
- 2023.05.26LEVECHYサービス開始