こんにちは！管理人まさおです。
そんな方には今回ご紹介するこちらのサービスがピッタリかもしれません。
プレファンは投資金額1万円から不動産投資が可能な、不動産投資型クラウドファンディング（以下「不動産型CF」）サービスです。
またプレファンの運営会社は東証スタンダード上場企業「株式会社プレサンスコーポレーション」の100%子会社。
同社は1997年に大阪で設立され、25年以上の不動産業の実績があるため、特に大阪近郊の物件の目利きに期待が出来ます。
ただし当サイトではそう言ったメリットだけ見て、デメリット面を確認せずに投資することは推奨していません。
そこで本記事ではプレファンのサービス内容について、デメリットなども含めて徹底的に解説したいと思います。
プレファンのサービス基本情報
まず最初にプレファンの運営会社や振込先銀行など、サービス利用開始後にも役に立ちそうな情報を整理してご紹介しておきます。
| 運営会社 | 株式会社プレサンスリアルタ |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区 |
| 上場区分 | 未上場（東証スタンダード市場上場企業の100%子会社） |
| 設立日（創立） | 2008年8月25日（14年超） |
| 代表者 | 代表取締役 土井 豊 |
| サービス開始 | 2021年10月12日（1年超） |
| ユーザー数 | 未公開 |
| 最低投資金額 | 1万円〜 |
| デポジット口座 | なし |
|---|---|
| 振込先銀行 | GMOあおぞらネット銀行 |
| 入金方式 | 後入金方式 |
| 振込手数料 | 投資家負担 |
| 出金手数料 | 0円 |
| 運用手数料 | 0円 |
| 中途換金 | 不可（クーリングオフは可） |
| 法人登録 | 不可 |
プレファンの募集ファンドについて
次にプレファンの最新の募集ファンドのデータを集計してご紹介しておきます。
| 募集総額 | 3億794万円 |
|---|---|
| 想定年利 | 4.30%～5.08% 平均約4.71% |
| 運用期間 | 6ヶ月～6ヶ月 |
| 募集実績 | 25件 |
| 運用終了 | 17件 (元本割れ0件) |
※毎日夜間に自動更新していますが、早期償還などは手動で更新が必要なため少しタイミングがずれる可能性があります。
若干利回りに幅はありますが、上場企業グループ運営サービスとしては十分な利回りが期待出来ますね。
プレファンの提供するサービスについて
プレファンは不動産特定共同事業法に基づき、株式会社プレサンスリアルタが国土交通省から許可を得て運営している不動産型CFのサービスです。
プレファンのサービスでの投資イメージ
サービスを利用する投資家は、プレファンによりファンド化された不動産物件に最低1万円から投資を行うことが可能です。
また投資対象不動産としては大阪市や名古屋市など都市部を中心とした区分マンション関連の不動産が募集されます。
このためプレファンでの投資は債券や社債等より高いリターンを目指す、ミドルリスク・ミドルリターンの投資となっています。
プレファンでの投資の主なメリット
ここからはプレファンの主なメリット面について少し掘り下げてご紹介しておきたいと思います。
優先劣後構造で投資家を保護
投資家保護のため、ほぼ全ての不動産型CFファンドに採用されている優先劣後構造がプレファンの全ファンドでも採用されています。
プレファンの「優先劣後構造」
この仕組みについて、僕がメリットと感じているところが3点あります。
- 事業者側も投資リスクを負う点
- 物件評価下落時も劣後出資分を超えない限り元本棄損しない点
- 事業者側が利益を得るために物件評価を上げる努力が必要になる点
もちろん投資なので100%元本棄損が起きない訳ではありませんが、十分な劣後出資があれば安心して投資しやすくなりますね。
上場企業の100%子会社が運営
プレファンの運営会社は未上場ですが、東証スタンダード上場のプレサンスコーポレーションの100%子会社という点で安心感があります。
もちろん親会社がプレファンの事業を他社に売却するなどして、状況が変わる可能性はゼロではありません。
ただしプレファンではトップページで堂々とプレサンスコーポレーションのグループ企業運営を謳っているためその可能性は低いと考えています。
新規投資家を大切にする姿勢
多くの不動産型CFサービスでは新規投資家も既存投資家もファンド募集時は区別なく募集が行われます（悪いことではありませんが）。
ただそのような状況の場合、新規投資家の方々が何度応募しようとしても応募出来ない状況になる可能性があります。
このためプレファンではある期間に新規会員登録した方しか投資できない、新規投資家優遇ファンドが定期的に募集されます。
この方式は逆にある程度サービスに慣れた方に取ってはマイナスですが、新規投資家の方にとってはメリットになりますよね。
運用中の資金の上下が無い
プレファンというより不動産型CFの一般的なメリットですが、運用中の資金は株価のように毎日上下することはありません。
このため仕事中に株価が気になって何度もスマホをチェックしてしまうような方には合っている投資サービスだと思います。
プレファンでの投資の主なデメリット
こちらでは、プレファンの主なデメリット面についてご紹介しておきます。
元本や利回りは保証されない
プレファンに限らず投資一般に言えることですが、元本や利回りは保証されません。
そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。
もちろん優先劣後構造などによって元本棄損が起きにくいよう図られていますが、天災や急激な景気の変動による元本棄損の可能性は残ります。
2022年9月現在は、実際に元本棄損したファンドはまだありませんが、将来も発生しない保証はないことを理解して投資を行う必要があります。
利益は総合課税対象の雑所得
定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。
これに対して不動産型CF投資で得られた利益は本業との総合課税対象の雑所得になります。
また本業と合計した所得は多くなればなるほど、累進課税により一定額を超えた部分の税率は高くなります。
例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課され、さらに住民税10%も掛かります。
このため不動産型CFなどの投資は元々の所得が多い方にとっては、やや不利な投資方法と言えるかもしれません。
ただし給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超えない場合は、所得税の確定申告は不要です。
プレファンで投資を始めるには
プレファンで投資を始めるには、次の3点を用意して会員登録ページから申込む必要があります。
- メールアドレス（ログインID、連絡用）
- 本人確認書類
- マイナンバー確認書類
またプレファンではオンライン（LIQUID eKYC?）またはハガキ郵送の何れかで本人確認が可能ですが、利用できる書類が異なります。
| オンライン | ハガキ郵送 |
|---|---|
|
|
※ハガキ郵送の場合は2点の提出が必要になります。
またマイナンバー確認書類には次の何れかを用意する必要があります。
- マイナンバー通知カード
- マイナンバーカード
- マイナンバーの記載がある住民票の写し、住民票記載事項証明書
なおハガキ郵送を選んだ場合は郵送に掛る時間が必要となるため、急ぎたい場合はオンラインがお薦めです。
まとめ
プレファンは東証スタンダード上場企業の100%子会社が運営しているため、安心感のあるサービスです。
もちろん投資サービスなので損をする可能性が絶対に無い訳ではありませんが、本記事でプレファンの魅力が伝わってくださればと思います。
またきちんとデメリット面もご理解頂いた上で、他の投資手法、サービスなどとのポートフォリオの1つに加えてみては如何でしょうか。
おまけ「プレファンの今までの主な出来事」
管理人まさおが独断と偏見に基づき、今までのプレファンに関連する主な出来事をまとめています。
- 1997.10.01株式会社日経プレステージ設立
- 2002.04社名変更（⇒株式会社プレサンスコーポレーション）
- 2007.12.20東京証券取引所に上場
- 2008.08.25株式会社プレサンスリアルタ創業
- 2021.10.12プレファンサービス開始