【2022年1月】プレファンのメリットは?デメリットや評価も合わせて徹底解説!

こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお

2021年10月開始の東証1部企業グループが運営する不動産投資型CFサービスにご興味ありませんか。

そんな方には今回ご紹介するこちらがピッタリかもしれません。

プレファン

プレファンは1997年設立の東証1部上場不動産会社「プレサンスコーポレーション」のグループ企業が運営するサービスです。

まだ開始から数件の募集ですが、今のところ募集金額の約6~10倍の応募が行われるなど高い人気を集めています。

まさお
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やはり東証1部上場(グループ)の肩書の威力は凄まじいですね。

ただしプレファンもあくまでも投資サービスであり、東証1部だからと言って絶対に安全なんてことはありません。

そこで本記事では実際にこちらのサービスについて、デメリット面も含めて徹底解説します。

プレファン

プレファンの基本情報

まずプレファンの基本的な情報をご紹介します。

運営会社株式会社プレサンスリアルタ
上場区分東証1部上場企業グループ
スタート2021年10月
想定利回り5%程度
運用期間6ヵ月程度
必要資金1万円~
※年利・税引前の利回り目安
まさお
まさお

募集実績は多くありませんが運用期間が短く、ほどほどの想定利回りが狙える感じでしょうか。

プレファン

プレファンでの不動産投資

プレファンではクラウドファンディングの仕組みで多くの投資家が少額を出し合って不動産投資を行います。

プレファンでの不動産投資

まさお
まさお

多くの仲間が同じ不動産にリスクも背負って投資を行ってくれるのは心強いですよね。

またプレファンでは親会社プレサンスコーポレーションが開発・管理するマンションに特化して投資を行います。

そして最終的にその賃料と売却益がクラウドファンディングの参加者に分配されて、投資益を貰える流れとなります。

プレファン

プレファンのメリット

次にプレファンのメリット面について少し掘り下げておきます。

運営会社の安心感

冒頭でもご紹介している通り、プレファンは東証1部上場企業グループによる運営です。

まさお
まさお

不動産投資型クラウドファンディングには頑張っている未上場会社も多く参加しています。

とは言え東証1部企業グループが運営していることの安心感は絶大です。

  • 親会社は上場時、1部昇格時に厳しい基準をクリアしている
  • 定期的に財務状況を公表し社会からチェックを受けている
  • その信頼性により多くの資金調達手段を持ちやすい

こういった点などから、不安も少なく投資をしている方が多いようです。

プレファン

リスクヘッジの安心感

プレファンでは投資の際に運営会社側も一緒に出資を行います。

プレファンの優先/劣後出資スキーム

またこの時、プレファン側は投資家より不利な立場で出資(劣後出資)を行います。

「もし投資案件で思うような結果が出なかったら?」

普通は案件に参加している投資家全員が平等にダメージを受けそうですよね。

まさお
まさお

ところがこのスキームでは、先にプレファン側が出資の範囲で全ダメージを引き受けます。

一般の投資家はプレファン側で全ダメージを受けきれなかった場合に限り元本にダメージを受けます。

逆に言えばプレファンの出資範囲を超えなければ投資家のダメージはゼロです。

この方式を優先/劣後出資方式と呼び、運営会社側の劣後出資割合が高いほど安全性も高くなります。

また必然的に運営会社側は損失を出さず利益を得るため、ファンドを成功に導く強制力が働くことになります。

プレファン

高い利回り(分配率)

プレファンでは5%前後の利回り(分配率)が期待できます。

プレファンで募集されるファンドの例

ただし投資家が増えて毎回安定した応募が集まるようになると徐々に利回りが低下する可能性が考えられます。

実際、東証1部企業が運営しているRimpleやJointo αでは現在3%程度の利回りとなっています。

このためプレファンでの投資をお考えの方はお早目のご利用を検討した方が良いかもしれませんね。

プレファン

運用中の資金の上下が無い

プレファンで運用中の資金は株価のような毎日の上下はありません。

株価は上下する

まさお
まさお

このため僕のように仕事中でも株価が気になってしまう方には合った投資だと思います。

ただし不動産の価値が劣後出資以上に下落した場合は、元本割れの可能性もある点は理解しておく必要があります。

現時点では他の不動産投資型クラウドファンディングも含めて元本割れしたファンドはゼロ件です。

プレファン

プレファンのデメリット

ここまではメリット面を紹介してきましたが、もちろんプレファンでの投資にもデメリットやリスクはあります。

そこで実際に僕が感じているデメリット・リスクを4つほどご紹介します。

  1. 元本保証はない
  2. 利益は総合課税の対象
  3. 運営会社の倒産リスク

基本的には他のサービスにも共通する内容のため、ご存じの方は読み飛ばして下さっても結構です。

プレファン

元本保証はない

これは全ての投資に言えることですが元本保証はありません。

まさお
まさお

そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。

もちろんプレファンでは劣後出資によるヘッジがあり元本割れの可能性は高くは無いと考えています。

ただ、天災や火災で被害が出てしまった場合などは劣後出資でもカバーしきれない可能性も考えています。

そういったリスクや定期預金の利回りの低さなど天秤にかけ、リスクの方が心配な方には向かない投資だと思います。

プレファン

利益は総合課税の対象

定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。

所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%

これに対して不動産投資型クラウドファンディングの利益は本業の所得と合算して総合課税の対象となります。

またこの時、合計金額が高くなるほど多く課税される累進課税の対象となるため元の稼ぎが大きい方は注意が必要です。

まさお
まさお

例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課されます。

参考 所得税の税率|所得税|国税庁

また給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える場合は確定申告が必要になります。
プレファン

運営会社の倒産リスク

運営会社のプレサンスリアルタや親会社が倒産した場合、投資中のお金が戻らない可能性があります。

まさお
まさお

戻るとしても、想定より非常に時間が掛かることは覚悟しておいて下さい。

もちろん東証1部上場企業グループ運営のため、その可能性は決して高くはないと考えています。

こういったリスクを軽減するため、出来れば次の2点を心がけておいて下さい。

  1. 余裕資金内での投資とすること
  2. 他サービスと分散しておくこと

プレファン

プレファンのその他の特徴

ここからはメリット・デメリット以外の特徴をご紹介していきます。

各種手数料について

プレファンでの各種手数料は基本無料です。

  • 口座開設利用料 0円
  • ファンド申込手数料 0円
  • ファンド運用手数料 0円
  • 投資家口座への振込手数料 0円

ただし投資家口座から投資資金への振込手数料だけは必要となります。

まさお
まさお

これは銀行側で発生する手数料のため、プレファンのせいではありませんけどね。

このためプレファン側の振込先銀行と同行か、振込手数料の安いネット銀行の利用をお勧めしています。

プレファン

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