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【現地調査】victory fund10号ファンドの物件立地が凄すぎた!そして参考相場価格もご紹介。

こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお
不動産型CFのvictory fundで9月13日(火)12時30分から新ファンドが募集開始の予定です!

今回募集される「中目黒マンションプロジェクト」ファンドの主な募集条件はこちら。

  • 募集金額:8,000万円
  • 予定利回り:8.0%(年利)
  • 運用期間:約10ヵ月
  • 劣後出資割合:約5.9%
  • 募集方式:先着式
まさお
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上記条件で中目黒の区分マンションを7,800万円で購入、フルリノベーションして売却するプロジェクトです。

また今回は実際に物件を訪れて調査した周辺環境に加えて、マンションの参考相場価格も調べてみましたのでご紹介したいと思います。

victory fund

投資対象不動産について

今回のファンドの投資物件は東京都目黒区中目黒に所在する「ヴィンテージ中目黒」の1室です。

築年月日1996年12月(築26年)
物件種別マンション
構造鉄骨鉄筋コンクリート造
階数地上14階
全戸数104戸
まさお
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実際の投資対象は同マンションの6階の606号室(2LDK、51.26㎡(壁芯))とのこと。

今回の現地調査は、ここからこの物件を起点にご紹介したいと思います。

物件の周りには多数の医療機関があり

まず物件正面口から周りを見渡して目についたのは医療機関の多さ。

吉田整形外科、中目黒診療所、中目黒駅前歯科、いいづか耳鼻咽喉科

ヴィンテージ中目黒近くの医療機関

写真だけだとそれぞれの距離感が伝わり難いと思いましたので、Googleマップの地図にマッピングしてみました。

物件周辺の医療機関の距離感

ご紹介した4つの医療機関は物件正面口から全て徒歩1分以内に所在しています。

また診療科の種類としては内科、整形外科、皮膚科、循環器内科、歯科、耳鼻咽喉科、リハビリテーション科などが揃います。

まさお
まさお

今回の物件は周辺の医療機関が非常に充実していることが分かりますね。

victory fund

物件周辺のスーパーマーケット事情

物件から最も近いスーパーマーケットは物件正面口を右に曲がって徒歩2分にあるライフ中目黒店。

ライフ中目黒店

またライフの少し先、徒歩4分の距離には東急ストア中目黒本店、やや方向は違いますが徒歩3分の距離にもプレッセ中目黒店もありました。

まさお
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医療機関だけでなくスーパーマーケットまで近所に多く、住環境は色々と優れている感じですね。

victory fund

物件周辺の交通機関事情

物件最寄り駅は徒歩2分の東急東横線中目黒駅。

東急東横線中目黒駅

中目黒駅は渋谷駅まで代官山駅をはさんで2駅、また南に下れば自由が丘駅や横浜駅まで乗り換えなしで行ける便利な駅です。

さらに東横線は西武線などと直結しており、埼玉県の所沢駅や川越駅などにも乗り換え無しで行く子も出来ます。

また中目黒駅の前を走る山手通りには路線バスも走っています。

東京バス乗り場「中目黒駅」

こちらのバスでは系統により渋谷駅、目黒駅、大崎駅、大井町駅などにも行くことができます。

まさお
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交通機関についても非常に充実していることが確認できました。

victory fund

物件周辺の飲食店事情

物件周辺の飲食店事情ですが、物件を裏口から出ると目の前に東急東横線が走っており、その高架下には飲食店街が並んでいました。

物件近くの飲食店街(写真は元「二○加屋長介」)

参考 中目黒高架下

また中目黒には目黒銀座商店街や中目黒駅西銀座商店街などもあり、多数の飲食店や便利なお店が並び賑わっています。

目黒銀座商店街

本当は街のあちこちにあるお洒落なカフェや料理店、バーも撮りたかったのですが、不審者に思われそうなので控えてしまいました。

まさお
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とは言え飲食店環境も非常に充実しており、毎週別のお店に通っても全店回るのに余裕で数年は掛かりそうでした。

victory fund

物件周辺のその他の施設など

目黒区総合庁舎(区役所)

目黒区総合庁舎(区役所)は物件からなんと徒歩3分の距離にあります。

目黒区総合庁舎

また総合庁舎内には目黒区保健所、東京都目黒都税事務所も入居しているため様々な手続きが物件近所で済ますことが出来そうですね。

まさお
まさお

今回の物件は本当に立地の良さがヤバすぎですね。

victory fund

目黒川

もちろん東京のお花見スポットとして有名な目黒川も物件から徒歩4~5分の距離にあります。

目黒川

僕も今年、お花見の時期に歩きましたが人が多すぎてどこかで休憩しようにも、どのお店も一杯で流石に参りました。

まさお
まさお

ただ物件に住んでいれば近所なので、疲れたら帰宅すれば良いだけですね。

victory fund

物件価格の妥当性について

さて最後に物件の参考相場価格をご紹介しておきたいと思います。

まず今回の物件は7,800万円で購入予定の6階の606号室(2LDK、51.26㎡(壁芯))でしたよね。

不動産素人の僕に価格の妥当性評価は難しいところですが、参考までにマンションマーケットで調査した相場価格をご紹介しておきます。

  • 7階、1LDK、約51㎡の部屋は6,330万~6,650万円
  • マンション全体では2,980万~8,958万円

もちろん上記サイトの相場価格も絶対に正しい訳では無いとは思いますが参考にはなったのではないでしょうか。

今回の現地調査の内容と、この参考相場価格が皆様のご参考になればと思います。

まさお
まさお

もちろん全体的な投資判断は、自己責任でお願いします。

victory fund

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