東証1部上場のあなぶき興産が運営する「Jointoα（ジョイントアルファ）」で2019年10月8日12時から「アルファアセットファンド大阪天王寺」の募集が予定されています。
ファンドの基本的な情報
| ファンド名 | アルファアセットファンド大阪天王寺 |
|---|---|
| 運用利回り | 3.60%（年利換算） |
| 運用期間 | 約1年 |
| 募集予定 | 2019年10月9日12時～ |
| 担保/保証 | 不動産評価額の30%下落までをJointo α（ジョイントアルファ）が負担 |
| 募集金額 | 2,450万円 |
| 必要資金 | 10万円～500万円（上限） |
| 返済方法 | 一括返済 |
| 申込方式 | 抽選式 |
投資スケジュール
- 募集開始日2019.10.09
- 募集終了日2019.10.11
- 運用開始日2019.11.01↑約1年↓
- 運用終了日2020.10.31
ファンドの概要
本ファンドは下記の物件（１室）に出資し、賃借人（入居中）からの賃料収入を原資として分配を行い、運用期間終了後に物件の売却代金などを原資として、元本償還するスキームとなっています。
| 物件名 | シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘 |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付21階建 |
| 築年月 | 2005年2月 |
| 所在地 | 大阪府大阪市天王寺区四天王寺一丁目7番地5 |
| 所在階 | 4階 |
| 床面積 | 【専有部】79.81㎡ |
| 間取り | 2LDK |
| 物件価格 | 3,500万円 |
賃貸借契約の状況
現在の賃貸借契約の状況は次の通りです。
| 借主 | 入居中（法人） |
|---|---|
| 契約形態 | 普通建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 2018年5月20日～2020年5月19日（自動更新） |
| 月額賃料 | 19万400円（共益費・駐輪場使用料込） |
| 賃料改定 | 将来公租公課の増額、物価、目的物件又はその敷地の価格の高騰、近隣の賃料の上昇等により、賃料又は共益費、管理費、その他必用費が不相当に廉価になったときは、協議の上、増額を行うするものとする。 |
| 契約更新 | あり |
| 中途解約 | 借主にあっては30日前まで、貸主にあっては6ヶ月前までに相手方に書面により通知を行う。 |
また同建物、階下（恐らく真下）の部屋の参考賃料を調査したところ、18.1万円～20万円となっていましたので妥当な賃料ではないでしょうか。
出資金の内訳
本ファンドで出資を行う物件の出資金の内訳は次の通りです。
3,500万円
1,050万円
(30.0%)
2,450万円
(70.0%)
このうち劣後出資の部分をJointo α（ジョイントアルファ）が引き受けるため、物件の売却価格が優先出資の金額をおおむね下回らなければ、投資家には毀損なく元本償還されることになります。
マンション周辺の地価状況
物件の所在地（大阪市天王寺区四天王寺）周辺を地価公示・地価調査サイトで調査したところ、5年連続上昇中も、ここ1年の上昇率は横ばいに近くなっていました。
まとめ
- 優先/劣後方式での出資により物件価格の30%までの下落はJointo α（ジョイントアルファ）が引き受け。
- 物件には既に入居者がいるため安定した分配が期待できる。
- 物件周辺地区は地価状況が落ち着いており、運用期間中の大幅な下落は考えにくそう。
私は前回の福岡天神ファンドの直前に口座開設を行いましたが、募集当日に高熱で寝込んで募集できず悔しい思いをしました。
このため今回のこの大阪天王寺ファンドには何とか出資出来るように頑張りたいと思います！
なおJointo α（ジョイントアルファ）では次回、11月13日から東京都江東区豊洲の物件の募集が予定されていますので、ご興味を持たれた方は口座開設を検討してみては如何でしょうか。
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