OwnersBook「大田区マンション第2号ファンド第1回」を読み解く

1口1万円からの不動産投資を行えるOwnersBook（オーナーズブック）で新規ファンド「大田区マンション第2号ファンド第1回」の予告が行われています。

基本的にOwnersBookで募集されるファンドの予定利回りは5.0～6.0%と他のソーシャルレンディングサービスのものに比べると少し物足りないように感じられるかもしれませんが、担保も割りと安全に寄った設計が行われていることが多く、また下図のように追加配当が行われるファンドもあり、私はわりと積極的に投資を行っています。

※追加配当の可能性があるファンドはおすすめポイント欄に予めその記載がありますが、今回は残念ながらその記述はありません。

ファンドの基本情報

ファンドの詳細情報

今回募集されるファンドは2つの物件を包含したものとなりますが、1物件目は3,000万円の、2物件目は50万円の貸付となっており、2物件目は比率的に低いためあえて無視します。

※法律上1案件でファンドを組めないため他のサービスを含めてこのような形となっていることが多々あります。

東京都大田区千鳥に所在するマンション1棟に所在するオフィスビル

と言うわけで1物件目の「東京都大田区千鳥に所在するマンション1棟」について読み解いてみます。

OwnersBookによるリスク評価

今回のファンドのリスク評価評価は小～大となっています。

大となっている箇所はご覧の通り、スポンサークレジットである不動産保有会社が設立3年未満であることにありますが、こちらの会社の直近は黒字決算であったとのことで、その点については少しだけ安心感がありますね。

とは言え、設立3年未満の会社に対して1年6ヶ月の運用期間と考えるとちょっと悩んでしまいますが、この点の不安を補ってくれるのはやはり担保部分になると思います。

物件の財務構造

• *1 今回募集額 3,000万円 (14.3%)

もし今回のファンドが失敗した場合、担保を売却して投資金額の返却に充てることになりますが、こちらの財務構造から読み解くと、運用期間である1年6ヶ月後までに不動産価格が現時点から78.6%(64.3%+14.3%)を下回らなければ少なくとも元本は戻ってくることが期待できそうです。

※実際には評価額のズレや手数料、税金などでもう少し厳しくなると思われます。

またいつもの地価公示サイトで調べてみたところ、大田区千鳥の地価は・・・2016年の地価しか掲載されておらず、上昇率などのデータを得ることはできませんでした。

そう言えば大田区と言えば大森＋蒲田で大田区の名前の通り、それ以外の地域で名前を聞くのは羽田か、浅草線終点の馬込辺り、池上本門寺の池上くらいな気もしますので、あまり注目されていない地域なのでしょうか。

う～ん・・・確かにあの辺りには住宅街しか無かったような気もします。

とは言え物件構造を見る限り、天変地異でもない限り1年6ヶ月後までに物件価値が78.6%を下回る可能性は低いように思いますし、蒲田（経由で羽田）に近いことから国際的な仕事をされている方には需要がありそうな地域には思いますので、利回り5%をありと捕らえる方にとっては投資の選択肢の一つとして十分に考えられるファンドかと思います。

あとは蒲々線の話が具体化してくれれば更に人気が出る地域かもしれませんね。

OwnersBook

OwnersBookは東京23区を中心とした不動産投資を間接的に行える融資型クラウドファンディングサービスです。

• 東証プライム上場企業運営
• 全ファンド不動産担保付き
• 元本割れ0件(2021年8月現在)
• 2014年9月開始
• 利回り目安2～6%
• 1万円からの投資

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