こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「利回り不動産41号ファンド（中村橋マンション再生PJフェーズ2）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億800万円
- 予定利回り：7.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：10%
- 募集方式：先着式
また内容が面白そうでしたので現地調査を行ってきましたので、その調査結果を皆様にご紹介したいと思います。
今回の投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は東京都練馬区中村北四丁目に所在するマンション「ヴィラ・ウチダ」です。
| 竣工 | 1972年9月（築50年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 階数 | 4階建 |
| 戸数 | 17戸 |
| アクセス | 西武池袋線「中村橋」徒歩5分 西武池袋線「富士見台」徒歩7分 |
用事が池袋方面にある際は中村橋駅、所沢方面にある際は富士見台駅と使い分けもできそうですしね。
物件の空室状況について
全貌を確認出来た訳ではありませんが、御覧の通り手前の部屋など一部空室が目立っていました。
ヴィラ・ウチダ
ただし今回のファンドはキャピタル型（分配金を売却益から捻出）のファンド。
また利回り不動産は基本的には満室保障（マスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室...）により空室リスクを抑え安定した賃料収入も得られるため影響は小さそうですね。
むしろ今回のファンドでは物件を一棟マンションとして建替目的などで売却を目指すため、空室が多い方が有利に働く面もありそうですね。
ただしヴィラ・ウチダの近隣の他の古めのマンションでも空室が目立っていたのはやや気になりました。
物件周辺のスーパーマーケット事情
今回、最初に中村橋駅の改札を出た瞬間、西武池袋線の高架下の目の前に早速西友を見つけることが出来ました。
西友中村橋店
また同じ西武池袋線高架下で西友と逆側（物件方面）すぐそばには「エミオ 中村橋」も。
エミオ 中村橋
さらに今回の物件は中村橋駅から徒歩5分の場所にあるため、居住者の方がスーパーマーケットに困ることは無さそうでした。
物件徒歩圏内に小学校が2つも
物件から徒歩5分程度の範囲で中村西小学校と上鷺宮小学校の2つの小学校を発見。
物件徒歩圏内の2つの小学校
こんな近い範囲に2つの小学校は無駄では？と一瞬思ってしまいましたが、よくよく確認してみると前者は練馬区立、後者は中野区立でした。
そう、つまり今回の物件は練馬区と中野区のまさに区境にあり、恥ずかしながら僕もここに来るまでその事実に気付いていませんでした。
今回の物件は練馬区と中野区の区境
土地勘のある方はともかく、出来る限りではありますが現地調査は大切だなと改めて感じた瞬間でした。
ハリーポッター体験型施設「スタジオツアー東京」について
6月16日(金)にグランド・オープン予定のハリーポッター体験型施設「スタジオツアー東京」は物件から徒歩30分程度の距離にあります。
このため開業に向け「町中が沸いている」そうですが、実際に西武線乗車時に周りの方々もここの話題をされていてその熱気を感じられました。
もちろん徒歩30分は若干距離を感じると思いますが、毎日利用する訳では無いことを考えると程良い距離ではないでしょうか。
という訳で今回の調査は以上となります。
