こんにちは！管理人まさおです。
今回のこの「中長期運用型」はいわゆる「任意組合」型でのファンドの組成です。
一般的な不動産型CFのファンドは「匿名組合」型で組成されますが、任意組合では投資家に不動産の所有権が発生する点が大きく異なります。
またこの違いにより両組合のファンドにはさらに様々な相違が発生してくるため、そのポイントなどをご紹介したいと思います。
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任意組合と匿名組合の違い
まずCOZUCHIに限らず一般的な匿名組合型と任意組合型との主な違いをご紹介します。
| 匿名組合型 | 任意組合型 | |
|---|---|---|
| 所有権 | × | ○ |
| 課税区分 | 雑所得 | 分配金：不動産所得 売却益：譲渡所得 |
| 倒産隔離 | × | ○ |
| 劣後出資 | 基本あり | なし |
| 責任 | 有限責任 | 無限責任 |
ご覧の通り任意組合型では課税区分が不動産投資寄りとなり、投資家に所有権があるためサービス運営会社の倒産影響を受けにくくなります。
代わりに優先劣後出資構造事業者が投資家より不利な立場で投資を行うことで投資家の出資金を保護...での出資金の保護はなくなり、投資対象不動産で負債が発生した場合はその影響を受けることになります（無限責任）。
「無限責任」にやや抵抗を感じるかもしれませんが、所有不動産価値を超える負債と言うのも考えにくい気もしますね。
なお劣後出資はありませんが、基本的には事業者側からのセイムボート出資は行われる予定とのことです。
COZUCHIが任意組合型を始める理由
COZUCHIが任意組合型を始める一番の理由は投資家の選択肢を広げ、バランスの良い不動産ポートフォリオを組めるようにすることとのこと。
また匿名組合型では短期運用で売却益狙いの物件が多いのに対し、任意組合型では中長期運用で定期配当狙いの物件になることが多いようです。
もちろん個々の不動産により事情は変わりますが、平均的には後者の方がリスクが安定しそうなイメージでしょうか。
任意組合は必然的に中長期運用型となる
さて、最初にお話ししましたが任意組合型での売却益には不動産売却益として「譲渡所得税」が掛かります。
また5年以内の売却では「短期譲渡所得」、それ以上では「長期譲渡所得」として扱われ、両者で税率が大きな違いとなって表れてきます。
- ■ 短期譲渡所得税：39.63％
- 所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％
- ■ 長期譲渡所得税：20.315％
- 所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％
このため任意組合の場合は必然的に運用期間5年を超える中長期運用型となってくるわけですね。
半年に一回の中途売却も可能
中長期運用型の税率的なメリットはご理解頂いたと思いますが、それでも急な理由で投資を中断したい場合は中途売却も可能とのこと。
- 売却手数料は無料
- 不動産市況次第で売却損（または売却益）が発生
ただしリセールファンドの形での売却となるため、購入希望者（投資家）が現れない場合は売却出来ない場合もあるようです。
このため投資資金は急な入り用も想定して、余裕資金から無理ない範囲にしておく必要がありそうですね。
COZUCHIの任意組合型は有りか無しか？
正直に言うと僕自身は過去に他のサービスでも任意組合型のファンドに投資したことはありません。
元々貸付型CFから不動産型CFに入ったので匿名組合に慣れていたこと、そして他サービスではそこまで任意組合型の理解が進まなかったためです。
ただ今回、COZUCHIの任意組合型の説明はここでは書き切れない位に説明があり理解が深まったため、投資することを検討中です。
もちろんそれは個々の投資対象不動産にもよりますけどね。
みなさんも本記事だけでなく、COZUCHIのサイトに新設された「中長期運用型」のページもご理解の上、検討してみては如何でしょうか。
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もはやCOZUCHI未登録の投資家さんはほぼいないとは思いますが、良ければこの機会に検討してみて下さい。
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