こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「新宿区神楽坂 EXITファンド (アートプラン#4)」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：3億円
- 想定利回り：8.00%（年率）
- 運用期間：約9ヵ月
- 保全方法：担保・保証あり
- 募集方式：先着式
もう説明の必要もないかもしれませんが貸付型CFで EXITファンドファンド組成の段階で投資対象不動産が売買契約締結済のファンド。 一般... とは、貸付先のプロジェクト物件の売買契約締結済のファンド。
このため投資家側としては売買契約未締結のファンドよりも安定感を高めに感じながら投資が出来るのがポイントですね。
また今回はその売買契約締結済の相手が東証プライム上場の大手不動産会社とのこと。
その企業名が投資家側に伝わることは無いかもしれませんが、契約破棄などを行うと業界内ではその噂が広まる可能性はありそうですからね。
そう言った意味でいつものEXITファンドよりも更に安心感は高めでは無いかな、と個人的には感じています。
今回の担保物件とLTVについて
今回のファンドの貸付では東京都新宿区神楽坂に所在する物件に対して抵当権第二順位、LTV75.8%の担保が設定されるとのこと。
今回の貸付でのLTV
また図から読み取れる限りでは第一順位部分がかなりを占めているため、売却価格が想定を大きく下回った場合は元本棄損の可能性もありそうです。
ただし本ファンドはすでに売買契約締結済で恐らく売却金額も決定しているものと思われるため、その可能性は低いのかもしれませんね。
今回の担保物件の正体について
今回の担保物件は下記の情報および公式サイトの地図を元に調査してみました。
- 東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩3分
- 都営大江戸線「牛込神楽坂駅」から徒歩3分
- 大通りに面した好立地
今回の物件の所在地
ただし確定までは至らず、推測レベルとなり申し訳ありませんがこちらの建物辺りではないかと考えています。
現在こちらの建物には食べログで3.37点、予算8,000～9,999円クラスの人気のイタリアン料理店が入居しているようです。
ただし周辺の建物に比べて造りがやや古い感じがあるため、老朽化を理由に今回のプロジェクトの対象になったのでは、という推測です。
もちろん誤りの可能性もありますがヒントを元にするとここから2～3軒隣くらいまでがその範囲になりそうです。
何れにしてもその推測を楽しみながら投資判断をしてみるのも良いかもしれませんね（契約成立前書面などには明記あるかもしれません）。
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