こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「利回り不動産72号ファンド（埼玉県本庄市ロードサイド店舗底地）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億3,500万円
- 想定利回り：8.70%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：10%
- 募集方式：先着式
ちなみに本庄市は埼玉県の北西部に位置しており、同県内のさいたま市よりも群馬県の高崎市や前橋市の方がむしろ近い場所にあります。
そして今回はその本庄市を貫く国道17号線（中山道）に面した土地（底地）に投資することが出来るファンドとなっています。
表面利回りを計算してみた件について
今回のファンドはインカム型＋キャピタル型の構成となっており、それぞれは5.7%(年率)と3.0%(年率)で計算されています。
また今回の土地については下記に賃料が記載されていました。
このサイトによると賃料は65万円、つまり1年間で780万円となります。
これに対してファンドの総投資金額1億5,000万円（優先1億3,500万円＋劣後1,500万円）から計算した表面利回りは5.2%(年利)となります。
ただし劣後出資分を除いて計算すると約5.77%となるため、今回のファンドでは利回り不動産は賃料分をほぼ全て投資家に渡す形のようですね。
近隣地の地価の状況は？
今回の物件に近い「商業地」の地価公示を調査してみました。
今回の物件近隣地の地価公示
この2025年の地価公示と物件の土地面面積（1445㎡）を元に単純計算した結果は「63,869,000万円」となりました。
今回の物件は国道17号線とクロスする国道462号線にも近いためこの金額よりはもう少し高くなりそうですね。
また地価公示は実勢価格と異なるため更にもう少し高い可能性もありそうですが、それでもやや乖離がある感じでしょうか。
バリューアップ計画あり
現在、投資対象の土地の上には古い建物があり、これを解体して新しい建物を建てる計画となっているようです。
今回の土地に関する事業計画
図に記載もありますが、その建物自体は今回の統治対象に入っていませんけどね。
ただSTEP5でその建物に第三者法人に賃貸する計画があり、恐らく現在よりも高い賃料で貸し出す計画になっている物と思われます。
そしてその場合、底地の表面利回りもアップさせることになり、その前提でプロジェクトを成功に導く計画なのでしょうね。
今回はこういったポイントも投資判断の参考にされてみては如何でしょうか。
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