【1/30募集】【4.5%】OwnersBook「渋谷区オフィス第1号ファンド第4回」は利回りダウンも逆にアップするかも？

1口1万円からの不動産投資を行えるソーシャルレンディングサービスのOwnersBook（オーナーズブック）で「渋谷区オフィス第1号ファンド第4回」の募集予告が行われています。

今回のファンドについて今までのOwnersBookの利回りを知っている方は、当初利回りが5.0%→4.5%にダウンしてしまったことでガッカリされていることと思いますが、本ファンドについては逆に最終利回りがアップする可能性も秘めていますのでその点について読み解いています。

ファンドの基本情報

※本ファンドは追加配当（上記のαの部分）が見込めるファンドです！

本ファンドは2つの物件を包含しており1物件目は5,000万円の、2物件目は50万円の貸付となっており、2物件目は比率的に低いため読み解く対象としてはあえて無視します。

※法律上1案件でファンドを組めないため他の会社を含めてこのような形となっていることが多々あります。

と言うわけで1物件目の「東京都渋谷区本町に所在するオフィスビル1棟」について読み解いてみます。

今回のファンドのリスク評価評価は全体的に小～中と比較的低いものとなっています。

またスポンサークレジットのリスクが中となっていますが、この総合不動産会社は過去3年は黒字で安定した経常利益を計上しているとのことで、この点については安心を感じられます。

OwnersBook
評価額
14億4,000万円

シニアローン
約9億6,475万円
(67.0%)

メザニンローン (*1)

もし今回のファンドが失敗した場合、担保を売却して投資金額の返却に充てることになりますが、こちらの財務構造から読み解くと、運用期間である7ヶ月後までに不動産価格が現時点から72.6%(67.0%+5.6%)を下回らなければ少なくとも元本は戻ってくることが期待できそうです。

※実際には不動産売却時に各種手数料、税金が発生することや、直ぐに担保不動産を売却できるとは限らない点についても考慮に入れる必要があります。

またいつもの地価公示サイトで調べてみたところ、渋谷区本町の地価はこの1年で2～3%程度上昇していましたので、これからの7ヶ月の間に急に地価が27%以上下落することは震災やリーマンショックのような自体を除けば考えにくく、最低限元本が返済されることは期待できそうに思いました。

本案件は「早期弁済が行われる場合において、売却価格がターゲット価格を上回った場合には、その差額の3%を投資家の皆様に配分」される可能性がありますが、これに対して同「渋谷区オフィス第1号ファンド」の第1～3回募集時は「差額の2%」となっていました。

しかも第3回の運用期間は11ヶ月に対して第4回では7ヶ月と短くなっていますが、追加配分の条件に運用期間は含まれていませんでしたので、運用期間に関わらず同じベースで追加配当を貰える可能性もあり、「渋谷区オフィス第1号ファンド第3回」よりも大きな利回りを得られる可能性も秘めているかもと期待しています。

このため、私個人の本ファンドに対する投資スタンスは有りです。

本ファンドに10万円の投資申込を行いました！

現時点（18時申込開始の20時過ぎ）で60%以上の申込状況となっており、OwnersBookもこのところ人気が上がってきていると感じます。

ちなみに公平を期すためにしばらく併記するつもりが、私は先日「第1回投資家懇親会」に呼んで頂いたこともあり、OwnersBookに好意的な記事を書いてしまう傾向があるかもしれません。

その前から臆病な投資家として利回りは他のソーシャルレンディングサービスに比べて低いものの担保猶予がしっかりと取られているため割と好意的にご紹介していたとは思いますが、投資をお考えの方はその辺りも含めてご参考頂ければ良いかと思います。

OwnersBook

OwnersBookは東京23区を中心とした不動産投資を間接的に行える融資型クラウドファンディングサービスです。

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