こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「新橋 事業用地Ⅰ」ファンドの主な募集条件はこちら。
- 募集金額：8億3,500万円
- 予定利回り：5.30%（年利）
- 運用期間：約1年2ヵ月
- 劣後出資割合：5.1％
- 募集方式：抽選式
また今回、久々にファンドでの投資物件の現地調査を行って来ました。
その中で物件周辺の状況の他、投資対象ビルの入居状況なども確認出来ましたので、皆様の何かご参考になりましたらと思います。
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投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は東京都港区新橋に所在する「新橋ムラコービル」の1室です。
| 築年月日 | 1980年1月31日（築42年） |
|---|---|
| 物件種別 | 商業ビル・オフィス |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 地上5階 |
| 面積 | 238.93㎡（敷地全体） |
新橋ムラコービルは本当に5階建て？
新橋ムラコービルはビル正面や横の飲食店辺りから見ると3階建てのビルのようにしか見えませんでした。
このため少し離れた場所からビルを確認すると次の写真のようにビルの上に2階分、小さなフロアがあることが確認出来ました。
新橋ムラコービルの4階、5階部分
恐らく過去に一度3階建てで建築した後、追加で2階分を増築したのでしょうね。
新橋ムラコービルの入居状況
新橋ムラコービルの1階には蕎麦屋のおにかけと焼き鳥屋の地鶏屋が入居しており、何れも食べログで3.5店前後と中々評判は良さそうです。
また同ビルの郵便受けを確認したところ2～4階（5階も?)にはビル名の由来になったと思われる「株式会社村幸」の名前が貼られていました。
新橋ムラコービルの郵便受け
ただし同社はビルをTRIAD社に売却して移転済みのようで（左上の張り紙は本社移転のお知らせ）、その後の入居者はいないようです。
賃料面でマイナスそうですが今回は事業用地としての売却を目指すため、入居者が少ない方が売却しやすそうですね。
なお余談ですが株式会社村幸は明治40年創業の100年企業でしたが今年8月26日、東京地裁で破産手続き開始決定を受けて閉業しています。
新橋ムラコービル隣地の様子
新橋ムラコービルの建つ土地は写真からも分かりますが、2面が道路に面しているものの旗竿地状の不整形地となっています。
新橋ムラコービルの土地形状
このため隣地を購入して整形地に出来れば理想的だったのかもしれませんが、現在は同土地上に新規ビルが建築される予定のようです。
新橋ムラコービル隣の建築計画標識
前向きに考えるのであれば、周辺地域はこのように再開発が活発であると考えることもできそうですね。
物件近隣の状況や施設など
新橋の街はお昼から賑やか
この日の新橋は休日ということもあってかお昼の時間帯からお店の外でお酒を飲んでいる方が多数いました。
新橋の街の様子
またこの日以外でも夜に街を歩くとどのお店も満席になっている様子が外から見え、コロナ禍の影響はすでに小さくなってきているようです。
新橋駅内のニュースポット
新橋駅北側に今年3月、飲食店が入居する「HORAANA table」が誕生しました。
HORAANA table
現在こちらにはクラフトビールの「伊勢角屋麦酒」などがあり、また10月12日からはドイツ・フランス料理の「le petit IMBISS」が開店予定です。
裏コリドー
新橋駅から有楽町の間には有名なコリドー街が並んでいますが、コリドー街と並行した山手線の高架下には裏コリドー街が出来ています。
裏コリドー街
こちらは2019年12月にオープンしており、数多くの飲食店などが入居しています。
なおCOZUCHIの説明文にある「日比谷OKUROJI」はこの裏コリドー街を有楽町側に進んだ並びにあります。
コリドー街と投資家バー
先ほどご紹介したように、新橋駅と有楽町駅の間には飲食店が多く並ぶコリドー街があります。
コリドー街
またその中の雑居ビルの一角には有名投資家も訪れる投資家バー「STOCK PICKERS」もあります。
投資家バー「STOCK PICKERS」
こちら、テンバガーや売り豚の末路など洒落の効いたメニューもあり楽しめるようですので、一度訪れてみては如何でしょうか。
ふぐ割烹まさお
さて最後にご紹介するのはネタ枠として「ふぐ割烹まさお」。
ふぐ割烹まさお
こちらは新橋ムラコービルから割と近い位置にあるお店ですが、やはり店名がひらがなの「まさお」である点にシンパシーを感じますね。
今回は他のお店に用事があったため訪問出来ませんでしたが、いつか一度訪れてみたいものですね。
さて今回の調査は以上です。今後もタイミングと場所次第ですが現地調査は続けたいと思いますので宜しくお願いします。
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