東証プライム市場基準適合企業Grの新サービス(記事)

大家.com「1棟収益レジ押上」のアップサイド配当を利回り換算してみた件

こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお

大家.comで本日20時から「1棟収益レジ押上-1期」が先着募集開始の予定です!

ただ今回のファンドは情報量多すぎで頭が混乱してしまうため、ひとまずコンパクトにまとめてみました。

  • 想定利回り5.00%、運用期間13ヶ月
  • 1億円募集(4期4億円の1期目)
  • 優先/劣後方式の劣後割合23.07%
  • 買取予約4億円分付き
  • 持分買取時手数料無料
  • アップサイド配当の可能性あり
  • 投資応援キャンペーン対象ファンド
  • 親会社プロスペクトの株主優待対象
まさお
まさお

コンパクトにしてもこれだけの情報量があります笑

ところでこの中で皆さんが一番気になるのは「アップサイド配当(追加配当)」ではないでしょうか?

実際のところ、どれくらい貰えそうなの?

不動産売却額など次第で変わるため「ズバリこれだけ!」とは言えませんが、ファンドページに例が記載されています。

ただ「1口配分額」や「利回り換算」などは記載が無かったため、追加で計算してみた結果をご紹介したいと思います。

大家どっとこむ

アップサイド配当について

アップサイド配当は次の場合に行われるとのことです。

  • 物件が予定より高く売れた場合
  • 販売経費の削減が出来た場合

ちなみに予定売却額は6億600万円、想定経費は2,180万円。

また差額の30%が分配予定で、「1棟収益レジ押上」は4期まで募集があるためさらに4分の1して計算されます。

またファンドページには対象不動産が6億3,600万円で売却できた場合の計算例が記載されています(少し加工しています)。

6億3,600万円-6億600万円=3,000万円×30%=900万円×1/4=225万円

この225万円が「1棟収益レジ押上-1期」全体の分配原資になります。

さらに同ファンドは総額1億円募集、1口1万円のため、1口分配金額は次の計算式で求めることが出来ます。

225万円×(1万円÷1億円)=225円

また運用期間13ヵ月を前提に利回り(年利)換算すると次の式になります。

225円÷13ヶ月×12ヶ月=約207.7円
まさお
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つまり今回の例では1口1万円に対して200円強の配当、利回り換算は2%強になります。

さらに次の場合にアップサイド配当利回りがさらに増えるのもポイントですね。

  1. これ以上の価格で売却出来た場合
  2. 販売経費削減も実現出来た場合
  3. 早期償還となった場合
まさお
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色々と期待が膨らむファンドになりそうです。

ちなみにアップサイド配当の設定があるファンドはWARASHIBEでも良く募集されているため要チェックです。

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その他のポイント

今回のファンドのその他のポイントについても簡単にご紹介しておきますね。

劣後割合23.07%

出資構造のイメージをご紹介します。

総出資総額
4億3,000万円
優先出資額
4億円
(76.93%)
劣後出資額
3,000万円
(23.07%)
まさお
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この劣後割合は他サービスと比べても悪く無いですよね。

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買取予約4億円分付き

今までは日本保証による買取保証がありましたが、今回は買取予約権に変わりました。

  • 運用終了日までに売却できなかった場合に発動
  • 親会社のプロスペクト(東証2部)が買い取り
  • 募集額4億円に対して4億円の設定
まさお
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対象不動産が被災した場合など、買い取りされない場合があることは理解しておく必要があります。

また4億円での買い取りの場合、販売経費などが引かれて元本割れする可能性はありそうですね。

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持分買取時手数料無料

普段、運用中のファンドを大家.comに買い取ってもらう際は手数料が掛かりますが、本ファンドでは無料とのことです。

まさお
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あまり使う機会は無いかもしれませんが、急ぎで資金が必要となった場合などは助かりますね。

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キャンペーン対象ファンド

本ファンドは10号リリース記念の投資応援対象キャンペーンの対象となっています。

最大11,000円分の現金が貰えるチャンスがあるため要チェックですね。

  • キャンペーン期間は7月31日(土)まで
  • 新規投資家登録で1,000円が貰える
  • 10万~19万円の投資で5,000円、20万円~の投資で1万円が貰える
まさお
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「1棟収益レジ押上」は4期まで募集予定のため、今回募集できなくてもチャンスは継続しますね。

なお登録口座がGMOあおぞらネット銀行以外の方は振込手数料166円が引かれる点には要注意です。

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親会社の株主優待対象

親会社プロスペクトの株式の株主優待の対象となっている方は、さらに1%分のキャッシュバックが貰えます。

ちなみに「2020年9月末もしくは2021年3月末」で権利を取得した方のみが対象となっています。

まさお
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なおプロスペクトは10月1日付けで10株→1株の株式併合予定でこの優待が存続するかは未確定です。

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まさおの投資方針

今回、僕は本ファンドに20万円の投資申込を行うつもりです。

このため(計算が面倒なので)運用期間12ヶ月で早期償還したとすると・・・。

  • 20万円×5%=1万円
  • アップサイド配当で+α
  • キャンペーンで1万円
  • 株主優待で1%(2,000円)
まさお
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合計2万2,000円+α、つまり11%+αの利回りを狙えることになりますね。

最近、他のサービスでは10%超え、果てはWARASHIBEで278%の利回りなんてものもあります。

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今回の大家.comのファンドもそこに引けを取らない利回りになってきた感じですね。

大家.com
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大家.comは首都圏の区分マンションへの投資を中心とした不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

  • 2020年10月開始
  • 東証2部グループ会社運営
  • 利回り3.5~7%(年利)
  • 優先/劣後出資方式
  • 買取保証付ファンド募集あり
  • 1万円からの投資
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