こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「新亜商事不動産ファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：7,000万円
- 想定利回り：5.00%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 保全方法：担保・保証あり
- 募集方式：先着式
さらに個人による連帯保証契約も付いておいるため、それなりの人気を集めそうですね。
また本ファンドの返済は2024年1月決済予定の売買契約済みの不動産収益から充当される予定となっているそうです。
このため一瞬「これEXITファンドじゃないの？」と思ってしましたが、物件に質権設定などが行われる訳では無いため通常ファンドのようですね。
EXITファンドだったら個人的に完璧だったのですが、とは言え担保や連帯保証もあるので期待したいですね。
本ファンドの担保物件について
さて本ファンドの担保物件は貸付先が現在保有中の都営地下鉄大江戸線「大門駅」から徒歩3分の場所にある物件に設定される予定とのことです。
また該当物件は山手線の内側に位置しており希少性が高く流通性も認められているそうなので、安定性が期待出来そうですね。
浜松町エリアは現在、大規模再開発が行われているため、そう言った面からも価格の安定性を期待したいですね。
担保物件評価のちょっと気になる点
COMMOSUSの説明によると今回のLTV（不動産評価額に対する貸付額の割合）は約64%とのこと。
本ファンドのLTV
この数字を求めるために提示されている数字は次の通りです。
- 担保評価額：約2.82億円
- 抵当権第1順位：1.72億円
- 抵当権第2順位：7,000万円
※今回の貸付額
ここで担保評価額から抵当権第1順位を引いて約1.1億円、この数字に対する貸付額の割合が約64%≒約63.6%（7,000万円÷1.1億円）ですね。
あれ？なんか変じゃね？
そうなんです。他サービスだと通常、（1.72億円＋7,000万円）÷2.82億円×100で計算していたと思います。
またその場合のLTVは約86%ですね。
そもそも投資家がまず把握したいのは「物件評価額から売却額がどの程度下がったら元本割れするか」ですもんね。
また同じ貸付型CFのAGクラウドファンディングのLTVの上限が85%となっているため、今回はやや高めといった感じでしょうか。
とは言え今回の担保物件は立地が良さそうなので、そこまで心配する必要はないのかもしれませんけどね。
COMMOSUSは2019年のサービス以来、元本割れなく年利回りも5%程度が狙える中堅の貸付型（融資型）クラウドファンディングサービスです。
- 2019年9月11日サービス開始（4年超）
- COZUCHIとの協業ファンドあり
- 優待付きファンド募集あり