こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「新橋 開発プロジェクト (アートプラン#3)」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億5,000万円
- 想定利回り：6.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 保全方法：担保・保証あり
- 募集方式：先着式
さて本ファンドには抵当権第2順位の担保が付いていて、その LTVLTV（Loan to Value）とは担保評価額に対する貸付金額の割合で、貸付の安全性... More は78.8%とのことです。
今回のファンドのLTV
ただし担保不動産の査定評価額は約14億6,000万円、つまり本ファンドの募集金額1億5,000万円はその10.3%程度しかありません。
このため担保物件を売却する状況となり、その価値が元の68.5%（78.8-10.3）程度を下回ると元本が全額棄損する可能性があります。
わずか1年の運用期間中にそれだけ価値が下がる可能性は高そうには思えませんが、頭に入れておく必要はありますね。
担保不動産はここかな？
さて、という訳で担保物件についてある程度把握しておきたいと思いますが、ログイン後情報は記事に出来ないため公開情報から探ってみます。
ちなみにCOMMOSUSの情報によると担保不動産に関して次のような情報が公開されています。
- 新橋における老朽化した商業ビル
- 新橋駅徒歩2分、内幸町駅徒歩1分の位置
- 自社利用を前提とした新たな商業ビルとして開発するプロジェクトを展開
- 外部不動産鑑定士による対象不動産の査定評価額は約14億6,000万円
またアートプラン社の公式サイトによると同一物件かは不明ですが、2023年1月13日に港区新橋二丁目で新規事業用地を取得しています。
ちなみに新橋二丁目はこちらの図の物件の存在範囲を示す円を横切る大通り（外堀通り）の南側になります。
本ファンドの担保不動産所在地
このことから担保不動産の所在地に当たりを付けて工事中のビルなどを探してみたところ1か所、それらしきビルが見つかりました。
こちらの物件には2023年7月頃まで「中沢乳業株式会社」という会社が入居していたようですが現在は東京都大田区の大森に移転しています。
このことを踏まえると今回の担保物件はここが結構良い線行ってるんじゃないかと思いますが、如何でしょうか。
なお同ビルから車庫を挟んだ場所にあった「ヤマト運輸 新橋２丁目営業所」も閉業済みですが少なくとも2023年10月までは営業していたようです。
両方とも可能性はありそうですが、公開情報などから探れた範囲では今回の特定調査はここまでになります。
恐らくログイン後情報の法廷書面類などに担保物件詳細が記載されていると思いますので、答え合わせしてみて頂ければと思います。
COMMOSUSは2019年のサービス以来、元本割れなく年利回りも5%程度が狙える中堅の貸付型（融資型）クラウドファンディングサービスです。
- 2019年9月11日サービス開始（4年超）
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- 優待付きファンド募集あり