こんにちは！管理人まさおです。
不動産型CF「COZUCHI」で本日19時から新ファンドの募集予定があります。
また案件内容は東京都板橋区に所在する一棟マンションへの投資で2.5億円の募集と大規模案件になっていますが・・・。
COZUCHIではここ最近、2.5億～10億円程度の応募が当たり前のように集まる上、今回は先着募集のみのため要注意です。
短時間での完売もあり得るため、投資を検討されている方は19時前から申込の準備をしておくことをお勧めします。
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ファンドの基本的な情報について
残念ながら今回は現地調査には行けませんでしたが、ファンドの基本的な情報だけでもご紹介しておきます。
- 募集金額：2.5億円
- 想定利回り：6.0%（年利）
- 運用期間：約3年
- 劣後出資割合：7.4％
- 募集方式：先着式
COZUCHIらしく今回も物件売却時のキャピタルゲインから追加配当の可能性があるそうです。
ただし若干運用期間が長い点と、普段より劣後出資割合が低目な点には注意が必要です。
物件高値売却のポイントについて
今回の物件は1Fが店舗（眼鏡市場）、2-3Fが住居となっておりそれぞれ次の方法で賃料増収を目指すとのこと。
- 店舗部分は近隣他店舗に比べて低い賃料が設定されており相場賃料までの引き上げを目指す。
- 住居部分は不要な（と事業者が判断している）マスターリースの解除により実質的な賃料アップを狙う。
前者は交渉次第で立ち退きに発展してしまう可能性も無くはなさそうですね。
ただ個人的には次の理由から立ち退きには至らず、満額は難しくても賃料アップは期待出来そうでは、と考えています。
- 近隣の大手コンビニチェーンでは賃料倍の話もある。
- 眼鏡市場は板橋区に3店舗と決して多くは無さそう。
あくまでも個人的な期待と予想のレベルですが。
また後者の住居部分は現在満室稼働である点と、事業者の不動産業者としての経験を信じるかどうか次第になりそうですね。
周辺地価の状況について
地価公示・地価調査 (2021年) – 全国地価マップで東京都板橋区赤塚2丁目周辺を調べたところ、残念ながら微減でした。
東京都板橋区赤塚2丁目周辺の地価公示
とは言え2021年はコロナ禍の影響で東京都の地価は全体的に低下傾向にあるようです。
ただ最近は中古も含めたマンション価格が上昇を続けているニュースも見掛けますし、大きな影響は無さそうですね。
久々に地価の状況まで調べてみましたが今回の案件、僕も参戦したいと思います。
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