こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分 追加買取」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：23億5,000万円
- 想定利回り：7.00%（年率）
- 運用期間：約4ヵ月
- 劣後割合：9.2%
- 募集方式：先着式
本ファンドとメインファンドの関係
またそして今後は図で示されている他者持分の部分を共有物分割請求訴訟によって全取得し、TRIAD社の完全所有状態を目指すとのこと。
もともとこの物件は権利関係がやや面倒なことになっていたようなので、完全所有化によりバリューアップが期待できるため楽しみですね。
もし本当に完全所有化、そして最終的に売却が叶えばその時、大きなアップサイド配当元々の想定利回りに加えて追加で貰える配当のこと。 貸付型・不動産投資...も期待出来そうですからね。
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100億円ファンド登場の可能性について
さて、それでは今回の記事のテーマ「100億円ファンド登場の可能性」についてご説明したいと思います。
まず今回の募集金額は23.5億円、そしてメインファンドは72億円のため合計で95.5億円になります。
また敷地所有権の残り部分を割合から単純計算すると約11億円となるため、全て合計して組成された場合、106.5億円ファンドが登場します。
あるいは現時点でも劣後出資部分を計算すると今回分は約2.4億円、メインファンドは約7.2億円となるため、これだけでも100億円を突破しますね。
なお本ファンドおよびメインファンドは12月30日(土)に運用終了する予定で、その後はフェーズ2ファンドにリファンド予定のようです。
このため早ければ2024年1月頃に、100億円ファンドが登場する可能性もありそうですね。
ただしフェーズ2は「借入併用型ファンド投資物件出資の際に借入金を併用することでより高利回りの運用を狙うフ...」となる見込みもあるため、どう影響があるかは不明です。
今回のファンドのちょっと残念な点
さて、本ファンドはメインファンドと比べると想定利回りが9%⇒7%に、劣後出資割合も10.4%⇒9.2%に低下しています。
ただし上物よりも土地の方が資産としての安定性はありそうなので、この低下は仕方ないのかもしれませんね。
またメインファンドはキャピタルゲインを一定の分配方針で上限なしに配当するポリシーが示されていますが、本ファンドは対象外とのこと。
もっともメインファンドも一緒にフェーズ2にリファンドされるなら追加の分配は無さそうですけどね。
本ファンドではこういったちょっと残念な点はありますが、逆に嬉しいポイントもあります。
それはフェーズ1の時点では地上権設定に関する訴訟が提起されていましたが今回、敷地所有権の共有持分の取得に伴い取り下げられたこと。
もちろんフェーズ1時点でもCOZUCHI側としては問題無いとの見解が記載されていましたが、実際の懸念事項が解消されたことは大きいですね。
という訳で今回のファンドは、こういった点を加味して投資するか検討してみては如何でしょうか。
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