こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ２」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：110億円
- 想定利回り：
7.00%（年率）
⇒9.00%（年率） - 運用期間：約1年
- 劣後割合：9.8%
- 募集方式：抽選式
なお当方、法律などの専門家ではない点はご承知下さい。
地上権と借地権の違いについて
まず前提として土地及び建物にまつわる権利には、土地に対する権利「底地権土地に対する権利「底地権」。権利者を「地主」と言う。 More」と土地を借りて建物を建てる「借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。 More」があります。
また借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。 Moreには「賃借権」と「地上権」の2つがあり前者では建物の売却や貸家するのに底地権土地に対する権利「底地権」。権利者を「地主」と言う。 More者の許可が必要ですが後者では不要となります。
砕けて言い換えると「地上権」は強い力のある借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。 More、「賃借権」はあまり力の無い借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。 Moreといったところでしょうか。
そして「京都ANAファンドのフェーズ1」はそのうち、「地上権」及び上に立つ建物（ホテル）を取得するプロジェクトでした。
フェーズ1の状態
ここまでを前提に、本ファンドにまつわる3つの訴訟について分析してみたいと思います。
本ファンドにまつわる3つの訴訟
地上権抹消登記請求訴訟①
フェーズ1の最中、COZUCHI（1号事業者のTRIAD社）は一部の底地権土地に対する権利「底地権」。権利者を「地主」と言う。 More者の方々から地上権抹消登記請求事件を訴訟提起されました。
「訴訟」と聞くとちょっと身構えちゃいますよね。
ただどうやらこの訴訟は「何かを訴えたい」と言うよりも「土地（底地）を高く買って下さいよ」の意味合いが強かったようですね。
このためTRIAD社が原告の方々と権利交渉を行った結果、一部の方と交渉がまとまり、底地の共有持分68%を取得するに至ったようです。
またこの結果、取得部分は「京都ANAファンドの追加買取ファンド」として組成されて満額の応募が集まっています。
交渉により底地68%分を取得
地上権抹消登記請求訴訟②
2023年9月15日、先ほどの訴訟とは別の底地権土地に対する権利「底地権」。権利者を「地主」と言う。 More者から同様の訴訟が起こされています。
こちらも交渉結果が未定のため明確には言えませんが、恐らく先の訴訟と同様の趣旨での訴訟なんでしょうね。
共同で訴訟しなかったのか前回交渉がまとまらなかったのかは不明ですが、「より高く買って欲しい」のかもしれませんね。
自分の物を出来る限り高く買って欲しい心理は、当然といえば当然ですしね。
なおこちらは結果が出ていないため、いわゆる「係争中」の状態のようですね。
共有物分割請求訴訟
先ほど、売り主は土地をより高く買って欲しいのは当然と言いましたが、逆に買い主はより安く買いたいのも当然です。
そして「標準的な地価」で合意に至れば理想的ですが、両者の想う「標準的な地価」が異なることもままありそうです。
そこでこういった争いを公平に解決するための仕組みがこの「共有持分請求訴訟」です。
こちらは「訴訟」とはありますが「裁判所を通じて合理的に共有状態の解消を行う」ためのもので、何かを勝ち取る訴訟とは少し異なります。
つまり裁判所を通じて双方の「標準的な地価」をすり合わせることで、「お互い納得のいく形に至るためのプロセス」といった感じですね。
この訴訟は6ヵ月～1年以上掛かるようですが、最終的に合意に至れれば晴れてTRIAD社は本物件全体の「所有権」を保有することになります。
TRIADが「所有権」を保有した状態
またその時、「地上権抹消登記請求訴訟②」は恐らく取り下げられる形になりそうですね。
つまり3つの訴訟がありますが、①はすでに終了、②も③の終了とともに解消が期待できる状態と考えると分かりやすくなりますね。
そして伝説へ…
もともと京都ANAホテル案件にまつわる土地、建物は底地権土地に対する権利「底地権」。権利者を「地主」と言う。 More者が複数存在していることから分かるように権利関係が複雑だったようです。
このため権利関係さえまとまれば、この土地、建物を欲しがる法人も結構いるようでで、ファンド詳細には次のように紹介されています。
TRIAD社の取得以降、多数のディベロッパーや事業法人、投資家等から本物件の購入を希望する旨の問い合わせも数多く寄せられており、具体的な購入希望価格についても提示を受けております。かかる提示額もTRIAD社が取得当時想定していたバリューアップ後の価格を上回っており、バリューアップ余地が大きいものと考えています。
という訳で、現時点で投資中の方も一般募集で新規または追加投資を考えている方も、今回のまとめがお役に立てましたら幸いです。
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