こんにちは！管理人まさおです。
現在募集中の「渋谷2丁目一棟ビル」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：11億8,652万円
- 想定利回り：5.50%（年率）
- 運用期間：約11ヵ月
- 劣後割合：5.3%
- 募集方式：抽選式
このコラボファンドはCOZUCHIで募集されるファンドの借り入れ部分をCOMMOSUS側のファンド募集で賄うタイプのファンドですね。
ちなみにCOMMOSUS側のファンドは「渋谷2丁目一棟ビルプロジェクト（TRIAD FUND10号）」としてすでに3億円が完売済。
またこの時はログイン前情報では投資対象物件が判然としていませんでしたが、今回のファンドで判明したためご紹介したいと思います。
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今回の投資対象不動産について
という訳で、今回のファンドの投資対象は渋谷区渋谷2丁目に所在するマンション「カノンパレス」1棟（土地・建物）です。
| 築年月 | 2013年7月 (築11年) |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 階数 | 9階建 |
| 総戸数 | 23戸（1階の美容室を足して24戸） |
| アクセス | 東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩8分 |
なお同物件は単身者向けで間取りは1Kのみのように見え、そして現在募集中の部屋は家賃は14万円台（＋管理費など1.4万円）のようです。
ただ以前は12万円台で募集されていた部屋もあるようなので、23戸の平均家賃を13万円程度と仮定すると満室時の家賃は約300万円（1ヵ月）。
このため1階の店舗部分を除いた年間家賃は3,600万円程度になりそうですね。
ファンド利回りの妥当性について
今回のファンド募集額11億8,652万円に対して借入部分を除いた劣後出資割合は6.5%のため優先＋劣後出資額は恐らく12億6,900万円。
これにCOMMOSUS側で借り入れる3億円を加算し、先ほどの年間家賃から算出する表面利回りは約2.3%程度になりそうですね。
この数字は空室状況や1階の美容室部分の家賃は考慮していない超概算である点はご注意下さい。
また上記の2.3%に対して本ファンドの想定利回りのうちインカムゲイン部分は1.5%。
2.3%が表面利回りであり実質利回りはもう少し下がることを考えると「まぁそんなもんかな」と言った数字でしょうか。
なお想定利回りのうちキャピタルゲイン部分は4.0%の見込みですが、正直なところこちらの妥当性は素人には確認することが出来ません。
都内のマンション価格高騰を考えて期待したいと思いますが、最終的にはCOZUCHIを信じるかどうかですね。
という訳で素人なりに見える数字部分から可能な限り考察してみましたが、何らか皆様のお役に立てましたら幸いです。
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