こんにちは！管理人まさおです。
まさお
不動産型CFのCREAL（クリアル）で5月24日(水)20時から新ファンドが募集開始の予定です！
今回募集される「（仮称）CREAL東高円寺」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：4億9,100万円
- 想定利回り：4.30%（年率）
- 運用期間：約1年6ヵ月
- 劣後出資割合：約5%
- 募集方式：先着式
まさお
CREALの劣後出資割合は正確にはログイン後情報ですが、概ね5%となっています。
さて今回のファンドですが、そこまでブログで触れることも無かったので物件の「稼働率」に着目してみました。
今回のファンドのパターン、CREALの他のパターン、そこからどういう影響があるかなど、ご興味ありましたらお付き合い頂けますと幸いです。
今回の投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は東京都杉並区に所在するレジデンス「（仮称）CREAL東高円寺」1棟です。
| 竣工 | 2020年1月 |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 4階建 |
| 戸数 | 15戸 |
| アクセス | 東京メトロ丸の内線「東高円寺」駅まで徒歩約11分 |
まさお
ちなみにJR東日本中央本線の中野駅や高円寺駅までは徒歩25分前後の模様。徒歩だけだとややきつめですね。
（仮称）CREAL東高円寺の稼働率はいくら？
さて今回のレジデンスには15戸ありますが、2023年5月19日時点での稼働率は100％とのこと。
ただしマスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室...による賃料保証付きのため、運用中に退去者が出ても想定利回りのインカムゲイン部分2.8%は基本的には確保されます。
まさお
またCREALのファンドには「新築物件のため0%（または低稼働）」パターンでの募集も良くあります。
いずれの場合も最終的には高稼働率の状態での売却を目指すため、後者ではリーシング活動（賃借人募集）により高稼働率化を目指します。
ただしもちろん、当初から高稼働率の方が低めのリスクでファンド償還を目指せるのではと思いますが、みなさんはどう考えますでしょうか。
なおファンドの想定利回り部分もその影響からか、当初から高稼働率のファンドはややインカムゲインの割合が高めになっているようですね。
まさお
投資判断する際はこういった点もチェックしておくと色々と想像しながら投資が出来て面白いかもしれませんね。
