こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「読売ランド駅 一棟マンション FUNDI プロジェクト#2」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億500万円
- 想定利回り：8.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：後述
- 募集方式：抽選式
ちなみに僕は今回は100万円で応募済。
ただしまだ当選した訳ではありませんし、こういった数字って簡単に嘘を付くことも出来るのであまり信用しないことをお薦めします笑
今回の投資対象不動産について
さて、という訳で今回のファンドの投資対象は神奈川県川崎市多摩区に所在する「オークハウス読売ランド」です。
| 築年月 | 不明 |
|---|---|
| 構造 | 鉄骨造 |
| 階数 | 地上3階 |
| 部屋数 | 18部屋 |
| アクセス | 小田急電鉄小田原線「読売ランド前」駅 徒歩9分 |
そしてそのオーク社とマスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室...を締結することで安定賃料が期待出来るインカム型のファンドとなっています。
想定家賃収入の妥当性を検証してみる
今回の物件の想定家賃収入は約1,355万円で利回りが約12.3%（年間賃料収入/簿価）とのこと。
この2つの数字のうち想定家賃収入から1部屋辺りの月額賃料を算出すると約6.27万円（≒1,355÷18÷12）となりそうです。
次に「オークハウス読売ランド」のページによると月額賃料は4.4万円～で共益費は1.6万円で合計6.0万円～となります。
また物件には7.4㎡から12.4㎡までの部屋がありその家賃差を考慮すると最低金額と平均金額の差程度は一定の納得感もありそうですね。
広い部屋の家賃までは確認出来なかったためあくまでも感覚的な物ですけどね。
空室が考慮されてないみたいだけど大丈夫？
その点についてはこの後でまた少し触れます。
表面利回りと実質利回りについて
今回の物件の想定利回り約12.3%はあくまでも総出資金額と年間賃料から算出された表面利回りです。
また投資家が分配金を受け取るまでにはここから物件の維持管理経費、FUNDIの取り分（＋経費）などを考慮する必要があります。
ただ今回は家賃収入の8.5%保証のマスターリース 契約が付くため、これと想定利回り8.0%の差分がFUNDIの取り分ですね。
またマスターリースにより我々投資家は空室リスクについて大きく心配する必要はありません。
そのリスクは保証される8.5%と物件の想定利回り約12.3%の範囲でオーク社が負い、またその範囲内に経費を抜いた実質利回りが存在しそうですね。
劣後出資割合を算出してみる
さて、最後にここまでに出て来た数字から劣後出資割合を算出してみます。
という訳で実は、先ほどの「約1,355万円で利回りが約12.3%（年間賃料収入/簿価）」から今回の総出資金額を計算出来るんですね。
何故なら総出資金額から年間家賃収入を割った数字が（表面）利回りとなるからですね。
つまり逆算して「約1,355万円÷約12.3%」から導き出される「約1億1,016万円」が総出資金額となりそうです。
また劣後出資金額はこの金額から本ファンドの1億500万円を引いた516万円。
そしてここから計算した約4.68%（≒516万円÷1億1,016万円×100）が今回の劣後出資割合になりそうですね。
実際には「約」の部分などで誤差も考えられるため、最後に「契約成立前書面」などで答え合わせしてみて下さい。
という訳で長くなりましたので今回の検証はこの位にしておこうと思います。
このブログでは今回のように出来る限り、各サービスの公式情報を深掘りした情報をご提供できるように今後も頑張って行きたいと思います。
ただし結構労力掛かる上、今後お仕事が忙しくなる可能性もあるため、軽めの記事も増えるかもしれませんがご了承下さい。
という訳で今後ともよろしくお願いします。
