こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「FUNDROP 15号「東京都八王子市」賃料保証×再組成」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：8,610万円
- 予定分配率：8.00%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 劣後割合：30%
- 募集方式：抽選式
抽選募集の場合、募集金額に対しての応募の集まりでそのサービスの本当の人気が見えてくる可能性もありますよね。
FUNDROPはサービス開始から2年が経過し、少しずつ実績を積み上げて来たことで自身のそれを知りたくなったのかもしれませんね。
今回の投資対象不動産について
さて、今回のファンドの投資対象は東京都八王子市に所在する借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。付の１棟レジデンスマンション「ホワイトウイング中野上町」です。
| 竣工 | 1990年1月（築34年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 5階建 |
| 戸数 | 21戸 |
| アクセス | JR中央線・横浜線「八王子駅」徒歩30分 「八王子駅」バス12分 バス停歩6分 |
その為かは不明ですが募集金額および劣後出資金額（割合）、予定分配率は同値となっており、運用期間だけ3ヵ月⇒6ヵ月に変更になっています。
ただ実際のところ前回の運用終了から今回の募集開始までに1年以上の間があるため、本来は物件価格は変わっている可能性は高いはず。
それでも同募集金額、劣後出資金額で募集を行う理由は恐らく、最終的には同社が買い戻すためかなと推測しています。
借地権付だと高利回りは本当？
今回のファンド説明に「一般的に借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。付の建物は相場よりも高い利回り」とありますが、調べてみたところ確かにそう言う話もあるようです。
参考 借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。を活用した不動産投資（すまいステップ）
ただしFUNDROPでは同じ借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。付の6号、13号は5.5%、9号は6.0%と標準的、逆に借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。付でない3号は8.0%となっていました。
このため「相場よりも高い利回り」はあくまで一般論の話であり、投資判断ポイントにはしない方が良いかもしれませんね。
その他のファンドのポイントについて
ちなみに本ファンドはファンド名にもある通りマスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室...による「賃料保証」のついたファンドです。
また「インカム（賃料収入）重視」ファンドのため、安定した分配金が期待出来ます。
なお先ほどご紹介した通り本ファンドの投資物件は「借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。付」のファンド。
このため物件を他社に売却することは借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。付でない物件に比べて難しいため、やはり最終的には運営会社による買い戻しの可能性も高そうです。
そう考えると本ファンドは他のファンドに比べて安全度は高そうにも思えますが・・・
もちろん本物件には土地部分の権利が付帯しないため、経年による物件評価額下落などの可能性もある点には注意しておきたいですね。
FUNDROPは居住用賃貸住宅案件の募集を中心とした不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
- 2021年6月開始
- 優先/劣後出資方式
- 利回り7～8%(年利)
- 1万円からの投資
- 買取保証一定期間中に対象不動産が売却出来ない場合に一定価格での買取を約束し...付ファンドあり
- 賃料保証付ファンドあり