【9/6募集】LENDEX「不動産担保付きローンファンド60号」の担保不動産価値を調査してみた件

LENDEX「不動産担保付きローンファンド 60号」

不動産事業者関連で高利回りファンドが特徴の「LENDEX」で2019年9月6日 9時から「不動産担保付きローンファンド 60号」の募集が予定されています。

LENDEXのファンドを取り上げるのは久々ですが、ここ最近は15時以降に告知、当日20時頃にファンド募集開始、短時間で完売のパターンが続いており朝9時募集開始というのが珍しかったので、少し気になって担保不動産の価値を調査しちゃいました。

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ご紹介している内容はあくまでも現時点の予定のものです。投資判断を行う前に必ず正確な情報を確認して下さい。

ファンドの基本的な情報

ファンド名不動産担保付きローンファンド 60号
運用利回り8.50%(年利換算)
運用期間約1年
(2019年9月10日~2020年9月9日)
募集予定2019年9月6日 9時~
Googleカレンダーに登録
担保/保証担保付
募集金額5,001万円
必要資金2万円~
返済方法一括返済

投資スケジュール

  • 募集開始日
    2019.09.06
  • 募集終了日
    2019.09.09
  • 運用開始日
    2019.09.10
    ↑約1年↓
  • 運用終了日
    2020.09.09
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案件2は融資金額1万円のダミー案件のため評価対象から外しています。

担保不動産の価値を調査

本ファンドの担保不動産は京王井の頭線の駅から徒歩約6分、また目黒区に所在するため恐らく神泉駅(渋谷区)か駒場東大前駅(目黒区)の何れかの駅周辺に所在すると思われます。

さらに1日の乗降客数11,000人超のデータを加えて乗降客数データを調査すると、駒場東大駅前が39,099人、神泉駅は11,092人とあるため、神泉駅が正解のようです。

1日の駅別乗降人員|京王グループ
京王電鉄・京王グループのウェブサイト。京...

また地価公示・地価調査サイトで地価を調査したところ、近辺(目黒区青葉台4-6-19)の地価は138万円/m2程度、本物件の土地は約80m2なので、土地だけで1億1,040万円程度の価値があり上物の延床約200m2の建物(3~4階建てのマンション?)の価値を加えた額が評価額近くになりそうですね。

ただ上物については詳細情報が無いのと、例えあったとしても評価手段を持ち合わせていないため価値を測りかねますが、併せて2億円程度と想定すると財務構造は次のようなイメージとなります。

仮定評価額
2億円程度
シニアローン
金額不明
(??.?%)
メザニンローン (*1)
  • *1 今回募集額 5,000万円 (??.?%)

多々推測が入っていますが、投資を考えている方の投資判断の多少のご参考になればと思います。

口座開設などはこちらLENDEX
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サービス(LENDEX)の特徴

LENDEXは第三者による査定結果の利用を特徴とした不動産事業者関連のファンドを取り扱うソーシャルレンディングサービスです。
  • 第三者による査定結果の利用
  • 8~10%前後の高利回りが特徴
  • 過去の貸し倒れ、遅延無し

第三者による査定結果の利用

不動産投資
ソーシャルレンディングのファンドには不動産担保が付いていることが多くありますが、その評価査定はサービス事業者や貸付先企業のものが使用されている場合があります。もちろん必ずしもそれが虚偽の内容という訳ではありませんが、やはり第三者による査定、特に東急リバブルなど名の通った企業による物だと安心感があります。
不動産担保の付かないファンドも募集されていますので、きちんと確認してから投資判断を行って下さい。

8~10%前後の高利回りが特徴

LENDEXで募集されるファンドは8~10%前後の高利回りを特徴としており、最近では13%という超高利回りファンドの募集も行われることがあります。

過去の貸し倒れ、遅延無し

LENDEXでは2017年のサービス開始から現在(2019年7月時点)までの間、一度もファンドの貸し倒れも遅延も発生させずに配当を継続させています。
将来的に保証されたものではないため、投資成績の参考程度に考えて下さい。
口座開設などはこちらへLENDEX

コメント

  1. あああ より:

    ここって担保総額が不明なのが一番の謎なんですよね
    新社長は情報開示を棒読みしておられましたし改善してほしいです

    総額とシニアにどの業種がいくら入れてるのかで感じが大分変ると思うのです
    メザニンを嫌う人もおられるようですが
    個人的には怪しい業者の単独より銀行がシニアに入ったメザニンの方が安心感があります

    • まさおまさお より:

      担保額とシニアの額は知りたいですね。

      「銀行がシニアに入った~の方」ですが、銀行とLENDEXの評価基準は別物なのでどうでしょうね。
      もちろんLENDEXは2重評価の低い方を採用している点は他よりも好感持てますが。

  2. あああ より:

    担保の評価額は評価者によって異なると思いますが
    銀行が貸すということは貸付先は銀行が貸すだけの信用度があり
    担保は金額の低下はあるにせよ担保として成立する物件だと思われます
    (不動産クラファンと違ってリコースのソシャレンでは業者と担保の双方の信頼度はより重要と考えます)

    まぁ最近はかぼちゃとかもあるので銀行も絶対ではないかもしれませんが
    少なくとも某カエルの川崎のようなのには銀行は金額の大小に関係なくまず関わらないと思います