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みらファン第9号の「長年高稼働を維持」は本当か?を調査してみた件

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こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお
不動産型CFのみらファンで本日2月2日(金) 18時から新ファンドが募集開始の予定です!

参考 みらファンのメリット・デメリット

今回募集される「みらファン第9号」ファンドの主な募集条件はこちら。

  • 募集金額:3億2,700万円
  • 想定利回り:5.5%(年率)
  • 運用期間:約8ヵ月
  • 劣後割合:20%
  • 募集方式:先着式
まさお
まさお
名古屋発の不動産型CFサービス「みらファン」から約5ヵ月ぶりのファンド募集。

過去に1億3,560万円(抽選倍率約5倍)の応募を集めた人気サービスですが、今回はその倍以上の3億2,700万円とややチャレンジングな募集。

また1億3,560万円を集めたみらファン第7号の想定利回り8%に対し、今回は5.5%と2.5ポイントほど低下しての募集となっています。

このためファンド固有の何らかのアピールポイントや、あるいはキャンペーンなどが無いと完売までにやや苦戦する可能性もありそうですね。

みらファン

「長年高稼働を維持」は本当か?

さて、話は変わりますがみらファンによる今回の物件の説明がこちら。

本不動産は繁華性の高いエリアにあり、駐車場も配備していることから、長年高稼働を維持する店舗・事務所ビルです。テナントはクリニックや学習塾、美容院等が安定的に入居しており、店舗に訪れる車が列を作ることもしばしばあります。

この中で気になるのはやはり「長年高稼働を維持する店舗・事務所ビルです。」の部分ですよね。

もしこの文章が誤りであれば物件売却時に売却損が出る可能性が高まりますし、事実であればその可能性は低くなるポイントでしょうからね。

という訳でみらファンの公式サイトから物件の(恐らく)現在の入居状況が確認出来る入居看板を引っ張ってきてみました。

今回の物件の入居状況

またこれに対してGoogleマップで確認出来た同物件の最古の入居看板(2015年6月)はこちら。

2015年6月の物件の入居状況

両者を比較すると同物件には左上の入居者募集パネルを除く14区画があり、そのうち下記9区画が少なくとも8年以上入居しているようですね。

また入居看板の右から2番目、1番上の区画も少なくとも2017年11月から「訪問医療マッサージKEiROW あまステーション」が入居中の模様。

つまり少なくとも2015年6月から64.2%、2017年11月から71.4%以上の入居率を維持し、現在はさらに3区画が埋まり92.8%となっているようです。

まさお
まさお

この後、ファンド運用期間中に残ったもう1区画も埋まれば今回の物件も高値で売却出来る可能性が高まりそうですね。

そして今回の物件にはみらファン側が20%の劣後出資も行うので、退去が出てもある程度までは投資家のダメージは避けられそうですけどね。

という訳で今回の稼働率調査および劣後出資割合などでご興味を持った方は、改めて公式サイトをチェックされてみては如何でしょうか。

みらファン
みらファン

みらファンは2022年12月に1号ファンドを募集したばかりの名古屋発の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

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