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プレリートファンド初の「レジデンスカテゴリー」案件はヘルスケアカテゴリーと何が違う?

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本日、3月13日12時よりプレリートファンド初の「レジデンスカテゴリー」ファンドの募集が開始されます。

こちらのファンドの主な投資先は札幌市に所在するサービス付き高齢者向け住宅(所謂サ高住)の「アルファレジデンス学園前」となっています。

「レジデンスカテゴリー」と「ヘルスケアカテゴリー」の違い

ここで、同じくプレリートファンドの「ヘルスケアカテゴリー」も介護付き有料老人ホームへの投資となっていたことを思い出しました。

わざわざカテゴリー分けを行う理由は分かりませんが、そもそも自分自身がサービス付き高齢者向け住宅と、介護付き有料老人ホームとの違いを理解していなかったので調べてみました。

参考リンク:サ高住と有料老人ホームの違い(リンク切れ)

サービス付き高齢者向け住宅 介護付き優良老人ホーム
契約形態の違い 住宅部分の賃貸借契約+生活支援サービス利用契約 居室、共用施設の利用権+介護や生活支援サービスの利用権方式

つまりサ高住は生活支援部分は選択制、介護付き優良老人ホームは包括契約になるようです。

またサ高住についても介護付き優良老人ホームについてもそれぞれメリット・デメリットがあるようですので、今回の投資判断として影響あるかは別として知識として知っておくと役に立つこともありそうですね。

参考リンク:老人ホーム・介護施設の種類

ファンド(主案件)の基本的な情報

今回のファンドの主案件の基本的な情報を整理してみました。

1号(ファンドA) 2号(ファンドB) 3号(ファンドC)
 募集金額 1,500万円(2億2,000万円) 1,500万円(6,000万円) 1,500万円(6,000万円)
期待利回り 6.00% 7.00% 8.00%
最大期待利回り 10.00% 11.00% 12.00%
最低投資金額 2万円
運用期間 24ヵ月
担保 有り
LTV 約82.8% 約88.9% 約94.9%
保証 無し

ファンドのスキーム

ファンドの詳細な情報

今回のファンドは現在も募集中の「ホテルカテゴリー」の「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」&「センチュリオンホテル&スパ上野駅前」などと同様、「ターゲット価格を上回る金額で売却により期限前返済」時に追加配当が計画されています。

またファンドA~Cのどのタイプのファンドで投資を行っても同じ幅(4ポイント分)が設定されているため追加配当分だけに着目すれば、最もリスク(LTV)の低いファンドAでの投資が有利な設定となっていると考えることもできます。

物件の評価状況は?

対象不動産の信託受益権(資産から得られる賃料などの利益部分)についてはみずほ信託銀行株式会社および東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が実施済、また賃貸マンション1棟の外部専門機関による評価(建物自体の不動産としての価値)も実施済とのことです。

つまり大手金融機関による評価および、プレリートファンドではない外部専門機関による評価を得ての投資となるため、ある程度固いファンドであるものと考えられるかもしれませんね。

「アルファレジデンス学園前」周辺の地価の状況は?

アルファレジデンス学園前は札幌市豊平区旭町5丁目に所在しています。

参考リンク:地価調査 – 北海道 札幌市豊平区 (2017年) – 地価公示・地価調査(基準地価)

残念ながらこちらのサイトでは札幌市豊平区旭町ずばりの地価状況は記載されていませんでしたが、あえて一番近そうな地域を挙げると「札幌市豊平区平岸4条3-6-13」がここ3年連続上昇しているようです。

旭町はこの平岸よりも札幌市中心部に近い地域のようですので、平岸よりも地価状況が大きく悪いという事は考えにくいかもしれませんね。

最後に

今回のご紹介はここまでとさせて頂きますが、今回は総募集金額的にファンドB、ファンドCタイプは早々に埋まってしまうかもしれませんね。

私は追加配当分が何れのタイプも平等に思える点からファンドAでの申込を検討していますが、みなさんはどのタイプが気になりましたでしょうか。

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