こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「らくたま12号（門前仲町②）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：6,916万円
- 想定利回り：6.50%（年率）
- 運用期間：約7ヵ月
- 劣後割合：60%
- 募集方式：抽選式
ただし今回は12月17日(火)に運用終了予定の「らくたま３号（門前仲町）」と同物件で再組成される形の入れ替えファンド。
また前号と比べて想定利回りは6.0⇒6.5%、劣後出資割合は55%⇒60%と投資家に有利な方向にパワーアップしています。
また今回のファンドは『年に1度のX’mas感謝祭』の対象でもあるため人気化しそうですよね。
ただしちょっとだけ個人的に「ここは説明不足では」と感じた個所がありましたので、軽くご紹介しておきたいと思います。
僕が説明不足と感じたポイント
今回のファンドでは先ほどご紹介した想定利回りと劣後出資割合の他、実は募集金額が大きく異なっています。
- 募集金額：1億800万円⇒6,916万円
- 想定利回り：6.0%⇒6.5%
- 劣後割合：55%⇒60%
また不動産型CFでの投資対象物件の当初価値は総出資金額（募集金額＋劣後出資金額）となるため、両ファンドについてこれを計算してみました。
- 3号：2億4,000万円
- 12号：1億6,800万円
同物件への投資のはずが何故か総出資金額が7,200万円下落していますよね。
この点について疑問を解消するため公式サイトのファンド詳細を細部まで確認したところ、その理由らしきポイントが見つかりました。
- 土地持分：70％
ちなみにこの記載は前号の説明には無く、また2億4,000万円に上記を考慮すると1億7,290万円と、割と今回のものに近い数字が出てきます。
またそれでも490万円の差分がありますが、この分は前号からの物件評価額のアップと考えればその範囲とも言えそうな数字ですね。
という訳で今回のファンドは前回のファンドの投資対象物件よりも70%分の広さの土地ではないか、と言う推測が成り立ちそうですね。
それでも少し残る疑問
それでも少し残る疑問は「何故、今回は前回の70%分の土地なのか」。
という訳で2つの理由を考えてみました。
- 3号当初から土地は70%と30%に分割。両方取得するつもりが片方しか取得出来なかった。
- 3号⇒12号の間に30%分を分割して売却済。
このうち2点目は一体の土地としての価値を棄損する可能性もあるため、目先で現金が必要な状況でなければなさそうな気がします。
このため1点目の方が可能性は高そうですが、その場合は未取得部分の分も投資家に分配していることになるため出処が少し気になりますね。
何れにしてもどちらの理由も一長一短ありそうなので、もしかすると僕が想像出来ていない第3、第4の可能性もあるのかもしれません。
ただやはり、そういった意味でも今回のファンドはやや説明不足な部分もあるのかな、と感じています。
僕がいつも考えすぎなだけかもしれませんけどね笑
