SBIソーシャルレンディング「SBISL不動産バイヤーズローンファンド34号」は素人にはお勧めできない！

SBIグループ運営の老舗サービス「SBIソーシャルレンディング」で2019年8月8日10時から「SBISL不動産バイヤーズローンファンド34号」の募集が予定されています・・・が、その内容が「何じゃこりゃ」状態になっていましたので、このファンドの良い点、悪い点などをご紹介します。

ファンドの基本的な情報

本ファンドではSBIソーシャルレンディングを通じて最大8億2,200万円の資金を募集し、借手は土地の売主から次の3つの土地を合わせて2億6,300万円で購入して約半年後に利息を含め返済するスキームとなっています。

借手はこれらの土地を全て「ホテル建設用地として売却予定」となっています。

またこのスキームでは最低限、担保価値合計額の2億6,300万円＋α（売値が上回ったり、諸経費など）があれば事足りそうですが、募集金額が集まればついでだし極度額目一杯まで借りてしまおう・・・という風にも読めますね。

一般的な不動産担保ローンでは基本的に担保価値の最大70%前後の貸付、つまり担保価値よりも低い金額での貸付がやっとのようですが、本ファンドでは逆に担保価値の最大約312.5%、つまり担保価値よりも高い金額の貸付が行われる可能性があります。

この約312.5%という数字は、借手の返済が滞った場合に担保を売却して充当しても投資家の元本の30%程度までしか戻らない可能性がある事を示しています。

スキームの説明を含め、SBIソーシャルレンディングの募集要項から読み取れる本ファンドの良い点、悪い点をまとめてみました。

運用期間が約6ヵ月と短いため経済状況の変化による影響を受けにくいと言えます。
運用期間が短いということは、既に売却先がある程度見込まれているのかもしれません。
過去の不動産バイヤーズローンファンドでは管理手数料は1.0~3.0%でしたが、本ファンドでは0.5%と低めに設定されており、SBIソーシャルレンディングがリスク低目のファンドと判断しているか、SBIソーシャルレンディングそのものの身近な会社への貸付の可能性も考えられます。

やはり担保価値に対して募集金額が大きすぎるため、余裕資金以外での投資はお勧めできません。
余剰金の使途が明記されていないため、想定外の用途に資金が利用される可能性が考えられます。
過分に資金を借りる事は借手にとっては利息が余分に掛かるデメリットもあるのに、借りようと思えば大きく借りられる条件となっている点は気になります。
投資家限定情報に貸付先の社名が記載されていますが、SPC（特定目的会社、ある会社が本ファンドのために一時的に設立した会社）の社名となっており、本体が特定できない状態となっているため匿名化解除の意味を為していない点は気になります。

正直、SBIソーシャルレンディングは一部ファンド以外は非常に人気を集めて募集開始から短い時間で完売してしまうため、今回のファンドでもファンドの条件、内容を確認せずに申し込みする方も多いとは思います。

ただ、今回のファンドについては、特にその内容とリスクについて読み込んで理解した上で投資判断を行うことをお勧めします。