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SBIソーシャルレンディング「SBISL不動産バイヤーズローンファンド11号」を読み解く

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SBIグループが運営するソーシャルレンディングサービスのSBIソーシャルレンディングより2017年最初のオーダーメード型ローンファンド「SBISL不動産バイヤーズローンファンド11号」の募集予告がありましたので、内容について読み解いてみます。

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※詳細についてはソーシャルレンディングサービス自身の提供する情報をご確認下さい。

ファンドの基本情報

基本情報
ファンドの概要 不動産の売買等を行うことを主たる事業とする事業者の行う不動産売買業務における転売用不動産の取得資金への投資
期待利回り 6.5%(年利)
運用予定期間 約12ヶ月(2017年1月下旬~2018年1月末日)
担保/保証 担保有/保証(記載)無
募集総額 1億2,300万円
最低投資金額 5万円~
募集予定期間 2017年1月12日9時00分~2017年1月25日15時00分
備考 SBIソーシャルレンディングでは投資申込後に入金する流れとなっており、入金期限は出資申込後3営業日以内となっていますのでご留意下さい。

ファンドを通して得られる利益

本ファンドに最低投資金額である5万円の投資を行った場合、次の投資収益を得る事が出来る予定となっています(運用期間12か月ちょうどで計算しました)。

自己計算による結果(参考までにお願いします)
税金差引前の収益 3,250円
△税金(源泉税) 661円
税引後の収益 2,589円

ファンドのリスク

本ファンドには主に次のようなリスクがあると考えています。

 リスク 概要と影響
ソーシャルレンディングサービス自体の破たん SBIソーシャルレンディングサービスが破たんした場合は元本および配当を受け取れなくなるリスクがあります。
融資先事業会社の破たん プロジェクト途中で融資先会社が破たんした場合は担保を売却して元本、配当の返済に充てることになりますので、元本の一部棄損や売却までの間の資金拘束のリスクが考えられます。
返済遅延 融資先事業会社が破たんせずとも返済が遅延するリスクはあると考えられます。この場合、資金は拘束されますがその分、遅延損害金を得られる可能性はあると考えています。
天災・景気環境の急変 天災・景気環境の急変により融資先事業会社の破たんや返済遅延などが発生する可能性があります。

ただ、SBISL不動産バイヤーズローンファンドは下記の通り投資先の事業者(宅建業者)が複数に分散されているようなので1社集中投資のファンドに比べるとリスクが分散されているように思います。

担保価値について

投資先事業者会社が破たんした場合などは担保を売却して元本や配当の返済に充てることになるため、その価値についても投資判断基準とするため把握しておくことをお奨めします。

概要
担保 融資対象となった転売用不動産への抵当権設定
不動産評価額 1億6,653万円
担保設定 第一順位抵当権

担保の売却を行う必要が発生する場合を考慮し、運用期間終了時までに不動産評価額が投資総額(募集総額)を割込む可能性について想像しておく必要があります。

ここでは運用期間終了時までに担保価値が1億2,300万円÷1億6,653万円≒73.86%を下回ると元本を割り込むかを一つの基準とすると良いと思います。
※実際には不動産売却時に各種手数料、税金が発生することや、直ぐに担保不動産を売却できるとは限らない点についても考慮に入れる必要があります。

この割合は先日読み解いた下記のラッキーバンクのファンドの96%に比べると非常に余力のある状態となっています。

ただしラッキーバンクのファンドと比べると担保不動産の在する地域についての記載が無く流動性(すぐに売却可能かどうか)が想像しにくい点、その分利回りについては低めとなっている点などの違いもありますので、投資に対する嗜好性(ハイリスクハイリターンを望むかなど)によって判断すると良いのかなと考えています。

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