こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「TAMBO 葛飾金町プロジェクト」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億円
- 想定利回り：10.00%（年率）
- 運用期間：約8ヵ月
- 劣後割合：13%
- 募集方式：抽選式
それでいて劣後出資割合は13%と他サービスと比べて決して低すぎない割合に設定されています。
このため人気化する可能性もありそうですが今回の募集金額１億円はTAMBO史上最高の金額のため、応募倍率がどうなるか要チェックですね。
ただしファンド情報を分析してみたところ若干気になる箇所もありましたので、本記事にてご紹介したいと思います。
今回の投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は葛飾区南水元一丁目に所在する共同住宅1棟です。
| 築年月 | 1996年1月（築30年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 4階建 |
| 総戸数 | 8戸(共同住宅) |
| アクセス | JR常磐線「金町」駅 徒歩20分 |
今回のファンド情報の気になるポイント
今回の物件は現所有者の販売戦略により現況は全室空室となっているそうです。
これに対して今回の物件取得後、速やかに必要な改修工事・クリーニングを実施、入居者募集により稼働率の向上と収益力の回復を図るとのこと。
ここまでは特に問題のない話かなと思います。
気になったのはこちらの文言。
周辺賃料相場から1戸あたり月額96,000円～100,000円程度の賃料が見込まれます。
もし全戸が低い方の賃料として満室稼働で得られる年間賃料は921万6,000円のため募集金額1億円に対する表面利回りは約9.1%となります。
劣後出資金額分を含めるとさらに低くなりますよね。
これに対して今回のファンドは「インカム型」とされているため、想定利回り10.0%の分配原資としては全く足りないように思われます。
このため恐らく分配原資には物件の売却益が組み込まれることになるため、これを「インカム型」と表現されるのは違和感ありますね。
せめて マスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室... More が設定されているのなら分からないでもありませんが・・・
実はインカム/キャピタル型の表記の話は不動産クラファン協会の自主規制ルール検討会でも上がっていました。
今後、業界全体向けの表記の統一方針が示されると思われますので、改善に期待したいですね。
配当保証期間について
なお本ファンドには配当保証期間が設定されています。
- 運用予定期間：2026年4月1日～11月30日（244日）
- 配当保証期間：2026年4月1日～9月30日（182日分）
要するに配当保証期間中に早期償還された場合でも配当保証期間分の分配を受けられる形ですね。
同様の仕組みは「らくたま」や「SOLS（ソルス）」にもありますよね（前者は全期間配当保証）。
この仕組みは投資家側のメリットが大きいため、他のサービスにも広まってくれると嬉しいですね。
