こんにちは！管理人まさおです。
先日、2億7,500万円の大規模募集を見事完売させたvictory fundから2号ファンドの募集が開始です！
ファンドの基本情報的なポイントについてはこちらでご確認をお願いします。
今回、本記事でご紹介するのは僕がファンドの「プロジェクト概要」欄で理解に多少時間が掛かった部分です。
- プロジェクトの概要について
- 予定分配率の内訳について
この部分についてもしご興味ありましたら、あくまでも自己解釈した内容ですが、本記事がご参考になればと思います。
ちょっとvictory fund側に追加確認が必要そうな個所もありました。
プロジェクト概要について
今回のプロジェクトでどんな不動産をどのように改善するのかについて記載された箇所はこちら。
現況は無道路地である当該物件150㎡の収益基盤を整備します。（略）首都圏の設計施工企業が東京進出の基盤としての資材置き場（略）
文章だけではイメージが付きませんでしたが、ファンドの画像を並び替えてようやく理解できました。
当該物件ビフォー
当該物件アフター
つまり現在は何も無い土地（耕作放棄地？）を資材置き場として整備しなおすプロジェクトのようです。
また土地整備後の賃貸先企業とその賃料も概ね決まっているよう事のようですね。
予定分配率の内訳について
予定分配率の内訳を解釈できる文章は次の箇所です。
出資総額は35,000,000円の内、30,000,000円での優先募集を行います。対象物件の賃貸収益利回り（想定）は6.00％p.a（1000円×150㎡×12/30,000,000円）となります。（略）売却価格40,000,000円の評価については（略）妥当であると判断します。その結果、運用期間終了時のお客様への分配はキャピタルゲインを含め年利10.0％を予定しております。
ここから次のように解釈しました。
- 優先出資額3,000万円、劣後出資額500万円（14%）
- 賃料を優先出資者で分配して6%（年利）分を確保
- 総額3,500万円で整備した土地を4,000万円で売却見込み
- 最終的に売却益も含め投資家の分配率10%を予定
上記4と2の差分が4%のため、3,000万円×4%=120万円を売却益（キャピタルゲイン）から捻出するようです。
また3から売却益500万円見込みのため、うち120万円が投資家側、380万円がvictory fund側の取分となりそうですね。
ただ1か所、疑問点が。
賃貸収益利回り（想定）は6.00％p.a（1000円×150㎡×12/30,000,000円）
12ヶ月分の賃料を受け取る前提になっているようですが、本ファンドの運用期間は6ヶ月見込みなんですよね・・・。
この点については問い合わせてみますので判明次第、追記したいと思います。
頂いた回答（追記部分）
本件、victory fundから下記の回答を頂きました。
収益利回りは12か月の年換算です。ただ、本件キャッシュベースでは6か月分で計上してます。
((150,000×6)÷6×12)/30,000,000＝6.0%となり年換算利回りは同様です。
利回り6.0%は年換算利回り、分配に含まれる賃料は6ヶ月分と理解しましたが合ってますでしょうか？
victory fundは1997年7月（27年超）設立の不動産会社が運営し、年利回り8～10%程度が狙えることで人気の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。