こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「浜松町2丁目プロジェクトＰｈａｓｅ２」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：3億4,000万円
- 想定利回り：12.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：約1.45%
- 募集方式：先着式
victory fundではさらにその前の「世田谷区奥沢プロジェクト」までは最高利回りは10%までに抑え？られてきていました。
ただここに来て急に10%超の案件を出し始めたのはやはり、それ以上の高利回りで募集するヤマワケエステートの影響でしょうか。
それ以前は不動産型CFで高利回りの代名詞と言えばvictory fundだったと思いますからね。
さらなる高利回りでその名の挽回を図っているのかもしれませんね。
今回は実は同物件3回目の募集
さて今回のファンド名にPhase2とありますが、実は同物件でのファンド組成は1年毎に更新？されながら今回で3回目です。
- （2022年6月）浜松町２丁目プロジェクト
- （2023年6月）浜松町2丁目プロジェクト（NO.2)
- （2024年6月）今回
ちなみに2回目の募集時にファンド説明には次のような説明がありました。
第二弾としては本来の目的となる地域社会のＳＤＧsに貢献する不動産運用を目指して取り組む最終フェーズと位置付けております。
恐らく2回目での売却を予定していたものの売却に至らず今回の再組成となった、ということでしょうか。
個人的にはそういった再組成も構わないとは思いますが、次の案件時に経緯や今後の戦略説明が欲しいところですね。
数字を見ていると頭が痛くなってくる・・・
ちなみにvictory fundのファンド詳細の「シミュレーション」欄には各ファンドの収支予定などが記載されているのをご存じでしょうか。
また同欄では結構細かく多くの数字が掲載されていて数字を見ていると頭が痛くなりそうですが、少し気になった部分を拾っておきます。
| 1回目 | 2回目 | 3回目 | |
|---|---|---|---|
| 物件購入価格 | 275,642 | 300,000 | 330,000 |
| 登記費用など | 19,858 | – | 9,825 |
※各数字は千円単位
ここでちょっと不思議なのが登記費用などが1回目、3回目に計上されているのに2回目にはされていない点。
このうち1回目は実際に不動産取得が発生しているので問題なさそうですが、2回目と3回目で計上ありなしが異なるのはやや不可解ですね。
また各ファンドの分配金は物件売却益（キャピタルゲイン）と賃料収入（インカムゲイン）から捻出される計画となっているようです。
ただ同物件で3回目募集があるということはvictory fundから対外への売却は無く、ファンド間に売却⇒購入が行われていそうに思われます。
つまり1回目の分配原資は2回目の募集金額との差分、2回目の分配金額は3回目の募集金額との差分から捻出されている可能性も考えられます。
もちろん実態は分かりませんが、1回目⇒2回目、2回目⇒3回目の募集金額が1割程度ずつ増えている点も整合性がありやや気になりますね。
最終的にそれらも包含した価格で売却出来れば問題無さそうですが、こういった数字も理解しておきたいですね。
他のサービスではあまり、ここまで数字を表には出していないためその点、victory fundは誠実であるとも言えるかもしれません。
ただだからこそなおさら、きちんと投資の際にそれらの数字について理解をした上で投資判断をしておきたいですね。
victory fundは1997年7月（26年超）設立の不動産会社が運営し、年利回り8～10%程度が狙えることで人気の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。