こんにちは！管理人まさおです。
今回も休日を利用して、WARASHIBE（現在のCOZUCHI）で募集中の「広尾 区分店舗」の物件を見て来ました！
こちらのファンドは当初インカムゲイン想定利回り4.5%（年利）のみの条件でしたが、現在は次のように変更されています。
- インカムゲイン4.5％+物件売却時のキャピタルゲイン
- ただし現在のところ売却予定は無し
- 申込済の人はキャンセルもOK
ちなみに先日募集終了した人気ファンド「練馬区 武蔵関Ⅰ」はインカム3%＋キャピタル9〜17%でした。
つまり実際に売却が実行されれば同程度以上となる可能性も期待できそうです。
このため、今回も現地に赴いて色々と調査してきましたので、皆様にその内容を共有させて頂きたいと思います。
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ファンドの基本的な情報
まずこちらのファンド「広尾 区分店舗」の基本的な情報をご紹介します。
| 想定利回り | 4.50%（年利換算） |
|---|---|
| 運用期間 | 約1年 |
| 保全方法 | 優先/劣後出資方式 |
| 募集金額 | 6,000万円 |
| 必要資金 | 1万円～ |
| 申込方式 | 抽選式 |
想定利回りは先ほどご説明した通り、4.5%+αとなっています。
投資対象不動産について
投資対象不動産は東京都港区南麻布に所在する「ユニテ麻布」1階の区分店舗（飲食店入居）部分です。
| 築年月 | 1978年9月（築45年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 地下1階?地上5階建 |
| 延床面積 | 543.43㎡ |
本ファンドの投資対象店舗
入居中の飲食店は、WARASHIBEの説明では今も予約2か月待ちが続いているとのことです。
現地調査①周辺環境について
当物件の周辺には病院施設や国際関係の施設が複数所在していました。
- 東京都立広尾病院
- 北里大学北里研究所病院
- フランス大使館
- ニュー山王ホテル（アメリカ海軍管理施設）
またスーパーやコンビニなどは近くには無く、周辺住民は外食やデリバリーに頼る人も少なく無さそうに感じました。
裏手には渋谷川や木々も
現地調査②入居状況について
今回の投資対象は1階の店舗部分ですが、物件の入居状況も調査しています。
「ユニテ麻布」の郵便受け（モザイク済）
- 地下1階?はオフィスが入居
- 1階は店舗が入居中
- 2階～は住居で満室
1階部分以外は投資対象ではありませんが、空き室のある物件よりは満室物件の方が安心感がありますね。
現地調査③ちょっと気になったこと
個人的に少し気になったのは「飛行機の騒音」です。
現地調査中も引っ切り無しに騒音が響き続けており、住民の方は困っているだろうなと感じました。
参考① 羽田空港の増便のために（国土交通省）
参考② 羽田新ルート停止求め提訴へ（東京新聞）
ただ羽田新ルートの運用は2020年3月からのため、当物件の飲食店にはあまり影響は出ていないのかもしれませんね。
劣後出資の割合の状況
改めて優先/劣後出資の割合の状況を確認しておきます。
8,000万円
6,000万円
(75.0%)
2,000万円
(25.0%)
WARASHIBEの最近のファンドでは43%程度の物もありますが、25%は他サービスに比べて悪くはない割合に感じます。
最後にまとめ
今回のファンドの気になったポイントを最後にまとめておきます。
- 投資対象は人気店の入る区分店舗
- 予想利回りは4.5%+α
- 劣後出資割合も25%とほどほど
今回の物件にはコロナ禍の中でも予約2か月待ちが続く店舗が入居しており賃料収入については心配無さそうですね。
その状況でWARASHIBE側が物件を売却する必要があるかは疑問ですが、安定収入の見込める投資対象と期待はできそうですね。
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