こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「東京都品川区南大井 1棟収益ファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：17億100万円
- 想定利回り：19.50%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 劣後割合：ログイン後情報
- 募集方式：抽選式
また2番目の規模の「東京 表参道 商業ビルプロジェクトⅠ」でも募集金額は約9.5億円のため、その2倍弱規模での募集となります。
恐らくですがその時の応募金額が約18.7億円に達したため、今回の規模でも行けると判断されての募集なのかもしれませんね。
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今回の投資対象不動産の正体について
さて、今回のファンドの投資対象は東京都品川区南大井に所在するオフィスビル「JSCビル」1棟です。
| 竣工 | 1992年2月20日（築32年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 階数 | 地下2階付5階建 |
| 延べ床面積 | 2,683.36㎡ |
| アクセス | JR京浜東北線「大森駅」徒歩8分 京急本線「大森海岸駅」から徒歩14分 |
ただし他サービスでも同様ですが、ログイン前の公開情報から何らかの手段で特定出来た場合はその情報を利用して記事化しています。
例えば今回の場合はファンド詳細の画像をGoogle画像検索に掛けて類似ビルを探した後、それぞれ確認して同じビルを探した感じですね。
またその後、Googleストリートビューを利用して周辺道路や建物も一致することまで確認しています。
3年満室稼働は真実か？
ちなみに公式サイトによれば本物件は「2021年2月から現在までは満室」稼働とのこと。
基本的に公式サイトにウソは書けないとは思いますが、それでも念を入れて出来る限りその正確性を確認したくなるのが僕のサガ。
もちろん物件が「JSCビル」で正しいことを前提にですが、同ビルの賃貸状況を確認したところ例えば次のようなサイトが見つかりました。
上記以外も含め少なくとも僕が確認した範囲の全サイトで空室募集の部屋は見つからなかったため、現在満室稼働の可能性は高そうでした。
また1件目の「最終確認：2020年12月09日」を「その後に新規募集が不要となった≒2021年2月頃入居」と考えれば辻褄も合いそうですね。
もちろん「絶対」と断言できる情報は持ち合わせていませんが、今回の調査も何かご参考になればと思います。
ファンドで少し疑問なポイントについて
今回のファンドはインカム（賃料収入）＋キャピタルゲイン（売却益）型のファンドで、募集後は次のような流れとなるようです。
- ヤマワケエステートが物件取得
- 以前までと同条件で賃借人との契約を継続し賃料収入を確保
- 運用後に本物件を売却することも目指す
最後「運用後に～売却」とありますが、キャピタルゲインも想定されているため運用期間中の間違いかもですね。
また個人的に少し疑問なのが、物件を取得してわずか6ヵ月後に取得時より利回り分含めて高値で購入する買い主が現れるのかという点です。
例えば何らかの事情で物件を割安に取得出来たり、設備リニューアルなどでバリューアップ行為があるならまだ考えられるんですけどね。
ただ今回はその辺の説明がないため、もう少し売却見込みについてのヒントがあると投資しやすくなるのでは、と感じました。
とは言え運用期間が短いということは、逆に言えばある程度売却先が見えている可能性もありそうですね。
見込みが無ければ運用期間を1年なり2年なりにしておいた方が遅延にならなくて済みますしね。
投資判断する際はその辺も想像しながらご検討されることをお薦めします。
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