こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「TREC8号 区分マンションファンド大江戸シリーズⅡ」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億2,650万円
- 想定利回り：5.00%（年率）
- 運用期間：約2年6ヵ月
- 劣後割合：約24%
- 募集方式：先着式
TREC FUNDINGと言えば2020年6月開始ながら募集ペースは比較的遅めでしたが、このところファンド募集が増えてきた感じがありますね。
具体的には今回の8号ファンドと同時に現在も9号ファンドを募集中で、その前の7号ファンドは昨年11月頃の募集でした。
東証プライム市場上場企業運営のサービスですし、今後もますますファンド募集が増えてくれると嬉しいですね。
倒産隔離破り？ファンド登場！
さて、TREC FUNDINGと言えば 不特法不動産投資型クラウドファンディングの根拠法で、不動産投資を小口化し... の第3・4号事業者による SPCスキーム投資スキームに特別目的会社（SPC）を組み込むことで運営会社の倒産から... を利用した倒産隔離が1つの特徴ですよね。
また今回のファンドはトーセイの100%子会社であるプリンセススクゥエアー（PSQ）社が約24％の劣後出資を行うとのこと。
本ファンドの優先劣後出資構造事業者が投資家より不利な立場で投資を行うことで投資家の出資金を保護...
そしてその場合、SPCが会計上PSQ社の連結子会社と見なされ対象不動産が当該倒産手続きの影響を受ける可能性があるそうです。
つまり今回のファンドについては倒産隔離を期待した投資判断は避ける必要がある、ということですね。
とは言え、そもそも東証プライム市場上場企業グループが倒産する可能性については個人的には高くは無いのでは、と感じていました。
また今回は前述の通り劣後出資割合がTREC FUNDINGにしては高めのため、そういったポイントで考えるのが良いのかもしれませんね。
今回のファンドのその他のポイント
1ファンドで複数物件に投資
今回のファンドには東京圏内に所在する区分マンション7戸が組み込まれます。
- 杉並区和田1戸
- 江戸川区北葛西4戸
- 杉並区高井戸西1戸
- さいたま市北区宮原町1戸
このため1物件のみが組み込まれるファンドに比べて分散投資効果が得られやすくなっています。
ちなみにこういったファンドのことを バルク型ファンド1ファンドへの投資で複数の物件に分散投資が出来るファンド。 不動産投... と呼ぶこともあるようです。
ただし今回は「東京圏」に偏っているため、地域分散型の場合よりは分散効果はやや弱い可能性はありそうです。
割安な価格での取得に成功
今回のファンドに組み込まれている物件は、鑑定評価額合計額の約86％程度の割安な価格での取得に成功しているとのことです。
ただその評価額が誰によるものなのか不明なのと、「トーセイグループの仕入れ力・目利き力」を信じられるかの判断は必要そうです。
ただしその評価が正しい場合は、本ファンドで物件売却益による大きな利益も期待できるかもしれませんね。
物件の稼働率と対策について
今回組み込まれる7物件のうち現在は1室が空室、つまり稼働率は約85.7%となっています。
また各物件についてはその状況次第で次のようにバリューアップが図られるそうです。
- 空室の物件⇒リニューアル工事
- 入居中の物件⇒契約更新時に適正賃料に見直し、退去時はリニューアル工事
各施策でどの程度の価値向上となるかは不明ですが、元々割安に取得した状態からさらにアップするなら大期待ですね。
今回のファンドはこういったポイントを踏まえて投資判断するのが良さそうでしょうか。