こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「千葉県松戸市 新松戸駅近ビル一棟ファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：5億7,300万円
- 想定利回り：12.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：ログイン後情報
- 募集方式：先着式
ただ今回はファンド説明を読んでいて個人的に不思議に思った個所がありましたので、その点について少しだけ掘り下げてみたいと思います。
素人には不思議な転売のカタチ
本ファンドの説明に次のような文章がありました。
リープ不動産社との（略）売買代金の一部の支払いをヤマワケエステート社から第三者への本物件の売却時まで留保するため、本物件の所有権も同契約の締結時（略）には移転せず（略）売却先を探すこととなります。
なお、本ファンド開示時点の本物件の登記簿上の所有者は、リープ不動産社の前主であるナニワレンタカー社とされています。
つまり整理すると次のような状況でしょうか。
- 物件は現在、リープ不動産社が所有
- ただし登記簿上はナニワレンタカー社の所有
- ヤマワケ側はリープ社から物件を取得し転売を目指す
- ただしリープ社と同様に登記簿の変更は行わない
素人考えでは登記簿が変更されないのに転売が可能なのは何とも不思議な感覚がありますね。
ただ堂々と説明されていますし、不動産業界では通常の商行為なんでしょうね。
また登記簿変更のための費用削減という観点から考えると、ファンドとしての一定のメリットはありそうですね。
留保される「売買代金の一部」の扱いについて
先ほどの文章の中に、次のような記述があります。
売買代金の一部の支払いをヤマワケエステート社から第三者への本物件の売却時まで留保する
ではその留保される「売買代金の一部」はどう扱われるかですが、基本的には何にも流用されず支払まで留め置かれるはずです。
この点については不動産特定共同事業法不動産投資型クラウドファンディングの根拠法で、不動産投資を小口化し...第三章第二十七条（財産の分別管理）に次のように記載されています。
不動産特定共同事業者は、主務省令で定めるところにより、不動産特定共同事業契約に係る財産を、自己の固有財産及び他の不動産特定共同事業契約に係る財産と分別して管理しなければならない。
つまりヤマワケ社が他事業に流用したりすることは出来ない（はず）、ということですね。
ただこの分別管理は他事業に流用出来ないだけで、事業者破綻時に必ず守られる類の物では無い点には要注意ですね。
この事業者破綻時に投資中資産が分別されるのは、特別目的会社投資スキームに特別目的会社（SPC）を組み込むことで運営会社の倒産から...を利用するLEVECHY（れべちー）や任意組合型のファンドとなります。
想定年利回り84.6%など驚異的な利回りを誇る不動産型CFサービス。その分のリスクも含めて好む方にお薦め。