劣後出資割合の高さが魅力！不動産型CFサービスSOLS（ソルス）のメリットやデメリットを徹底解説！
こんにちは！管理人まさおです。
そんな方には今回ご紹介するこちらのサービスがピッタリかもしれません。
SOLSは投資金額1口5万円から不動産投資が可能な、不動産投資型クラウドファンディング（以下「不動産型CF」）サービスです。
まだファンド募集数は多くなく今後は分かりませんが、想定利回りは4.5～7.0%といった高利回りを狙うことが出来そうです。
ただし当サイトではそう言ったメリットだけ見て、デメリット面を確認せずに投資することは推奨していません。
そこで本記事ではSOLSのサービス内容について、デメリットなども含めて徹底的に解説したいと思います。
SOLSのサービス基本情報
まず最初にSOLSの運営会社や振込先銀行など、サービス利用開始後にも役に立ちそうな情報を整理してご紹介しておきます。
| 運営会社 | 株式会社不二興産 |
|---|---|
| 本社所在地 | 愛知県名古屋市 |
| 上場区分 | 未上場 |
| 設立日（創立） | 2000年8月（23年超） |
| 代表者 | 代表取締役 猪子能史 |
| サービス開始 | 2021年12月16日（2年超） |
| ユーザー数 | 未公開 |
| 最低投資金額 | 5万円〜 |
| デポジット口座 | なし |
|---|---|
| 振込先銀行 | GMOあおぞらネット銀行 住信SBIネット銀行 |
| 入金方式 | 後入金方式 |
| 振込手数料 | 投資家負担 |
| 出金手数料 | 0円 |
| 運用手数料 | 0円 |
| 中途換金 | 可（要相談） |
| 法人登録 | 可 |
SOLSの募集ファンドについて
次にSOLSの最新の募集ファンドのデータを集計してご紹介しておきます。
| 募集総額 | 4億4,400万円 |
|---|---|
| 想定年利 | 3.00%～7.13% 平均約5.12% |
| 運用期間 | 4ヶ月～84ヶ月（7年） |
| 募集実績 | 7件 |
| 運用終了 | 6件 (元本割れ0件) |
※毎日夜間更新。正確な情報は公式サイトでご確認下さい。
※当該実績は過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
まだ募集件数が少なく、これからといったところですね。
SOLSの提供するサービスについて
SOLSは不動産特定共同事業法不動産投資型クラウドファンディングの根拠法で、不動産投資を小口化し... Moreに基づき、不二興産社が国土交通省から許可を得て運営している不動産型CFのサービスです。
SOLSのサービスでの投資イメージ
サービスを利用する投資家は、SOLSによりファンド化された不動産物件に最低5万円から投資を行うことが可能です。
また不二興産は名古屋市に本社を置く企業ですが、大阪、名古屋、東京など首都圏、都市圏などの不動産が投資対象となるようです。
なおSOLSは不動産型CFサービスのため、債券や社債等より高いリターンを目指す、ミドルリスク・ミドルリターンの投資となりそうですね。
SOLSでの投資の主なメリット
ここからはSOLSの主なメリット面について少し掘り下げてご紹介しておきたいと思います。
優先劣後構造で投資家を保護
投資家保護のため、ほぼ全ての不動産型CFファンドに採用されている優先劣後構造がSOLSの全ファンドでも採用されています。
SOLSの「優先劣後構造」
この仕組みについて、僕がメリットと感じているところが3点あります。
- 事業者側も投資リスクを負う点
- 物件評価下落時も劣後出資分を超えない限り元本棄損しない点
- 事業者側が利益を得るために物件評価を上げる努力が必要になる点
もちろん投資なので100%元本棄損が起きない訳ではありませんが、十分な劣後出資があれば安心して投資しやすくなりますね。
ちなみにSOLSでは1号は30%、2号は88%、3号は66%と非常に高い劣後出資割合が設定されました。
このため他サービスに比べるとファンド単体のリスクはかなり低めの設定であることが期待できそうです。
運用中の資金の上下が無い
SOLSというより不動産型CFの一般的なメリットですが、運用中の資金は株価のように毎日上下することはありません。
このため仕事中に株価が気になって何度もスマホをチェックしてしまうような方には合っている投資サービスだと思います。
SOLSでの投資の主なデメリット
こちらでは、SOLSの主なデメリット面についてご紹介しておきます。
元本や利回りは保証されない
SOLSに限らず投資一般に言えることですが、元本や利回りは保証されません。
そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。
もちろん優先劣後構造などによって元本棄損が起きにくいよう図られていますが、天災や急激な景気の変動による元本棄損の可能性は残ります。
2022年9月現在は、実際に元本棄損したファンドはまだありませんが、将来も発生しない保証はないことを理解して投資を行う必要があります。
運営会社が未上場企業
SOLS運営会社の不二興産社は設立から23年を超えており、不動産型CF運営企業の中ではほどほどの企業です。
ただし証券取引所に株式上場していないため、運営会社の経営状況の透明性を求める方にとっては投資に不安を覚えるかもしれませんね。
利益は総合課税対象の雑所得
定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。
これに対して不動産型CF投資で得られた利益は本業との総合課税対象の雑所得になります。
また本業と合計した所得は多くなればなるほど、累進課税により一定額を超えた部分の税率は高くなります。
例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課され、さらに住民税10%も掛かります。
このため不動産型CFなどの投資は元々の所得が多い方にとっては、やや不利な投資方法と言えるかもしれません。
ただし給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超えない場合は、所得税の確定申告は不要です。
SOLSで投資を始めるには
SOLSで投資を始めるには、次の3点を用意して新規口座開設ページから申込む必要があります。
- メールアドレス（ログインID、連絡用）
- 銀行口座確認書類
- 本人確認書類
銀行口座確認書類には次の何れかの画像ファイルが利用できます。
- 通帳
- キャッシュカード
- ネットバンキング画像
またSOLSでは本人確認はオンライン（eKYC：ProTech ID Checker）のみ利用可能で、24時間いつでも登録申し込みが可能です。
なおその際の本人確認資料には下記の①の何れかおよび②の何れかの2点が必要となります。
- ①運転免許証
- ①マイナンバーカード
- ①在留カード
- ①特別永住者証明書
- ②健康保険証（注意）
- ②公共料金・社会保険料の支払い領収書他
法人口座開設の場合
法人口座を開設する場合は、上記に加えて履歴事項全部証明書（登記簿謄本）が必要となります。
まとめ
SOLSは劣後出資割合が他サービスに比べて高く、比較的安全度高めに投資出来そうなサービスです。
もちろん投資サービスなので損をする可能性が絶対に無い訳ではありませんが、本記事でSOLSの魅力が伝わってくださればと思います。
またきちんとデメリット面もご理解頂いた上で、他の投資手法、サービスなどとのポートフォリオの1つに加えてみては如何でしょうか。
おまけ「SOLSの今までの主な出来事」
管理人まさおが独断と偏見に基づき、今までのSOLSに関連する主な出来事をまとめています。
- 2000.08有限会社不二興産設立
- 2009.10株式会社不二興産へ組織変更
- 2021.12.16サービス開始