不動産事業者関連で高利回りファンドが特徴の「LENDEX（レンデックス）」で2019年9月6日 9時から「不動産担保付きローンファンド 60号」の募集が予定されています。
LENDEX（レンデックス）のファンドを取り上げるのは久々ですが、ここ最近は15時以降に告知、当日20時頃にファンド募集開始、短時間で完売のパターンが続いており朝9時募集開始というのが珍しかったので、少し気になって担保不動産の価値を調査しちゃいました。
ご紹介している内容はあくまでも現時点の予定のものです。投資判断を行う前に必ず正確な情報を確認して下さい。
ファンドの基本的な情報
| ファンド名 | 不動産担保付きローンファンド 60号 |
|---|---|
| 運用利回り | 8.50%（年利換算） |
| 運用期間 | 約1年 （2019年9月10日～2020年9月9日） |
| 募集予定 | 2019年9月6日 9時～ |
| 担保/保証 | 担保付 |
| 募集金額 | 5,001万円 |
| 必要資金 | 2万円～ |
| 返済方法 | 一括返済 |
投資スケジュール
- 募集開始日2019.09.06
- 募集終了日2019.09.09
- 運用開始日2019.09.10↑約1年↓
- 運用終了日2020.09.09
担保不動産の価値を調査
本ファンドの担保不動産は京王井の頭線の駅から徒歩約6分、また目黒区に所在するため恐らく神泉駅（渋谷区）か駒場東大前駅（目黒区）の何れかの駅周辺に所在すると思われます。
さらに1日の乗降客数11,000人超のデータを加えて乗降客数データを調査すると、駒場東大駅前が39,099人、神泉駅は11,092人とあるため、神泉駅が正解のようです。
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また地価公示・地価調査サイトで地価を調査したところ、近辺（目黒区青葉台4-6-19）の地価は138万円/m2程度、本物件の土地は約80m2なので、土地だけで1億1,040万円程度の価値があり上物の延床約200m2の建物（３～４階建てのマンション？）の価値を加えた額が評価額近くになりそうですね。
ただ上物については詳細情報が無いのと、例えあったとしても評価手段を持ち合わせていないため価値を測りかねますが、併せて2億円程度と想定すると財務構造は次のようなイメージとなります。
仮定評価額
2億円程度
2億円程度
シニアローン
金額不明
(??.?%)
金額不明
(??.?%)
メザニンローン (*1)
- *1 今回募集額 5,000万円 (??.?%)
多々推測が入っていますが、投資を考えている方の投資判断の多少のご参考になればと思います。
LENDEX
2017年のサービス開始以来、多くのファンド募集を行いながら一度も元本割れのない貸付型のクラウドファンディングサービス。
コメント
ここって担保総額が不明なのが一番の謎なんですよね
新社長は情報開示を棒読みしておられましたし改善してほしいです
総額とシニアにどの業種がいくら入れてるのかで感じが大分変ると思うのです
メザニンを嫌う人もおられるようですが
個人的には怪しい業者の単独より銀行がシニアに入ったメザニンの方が安心感があります
担保額とシニアの額は知りたいですね。
「銀行がシニアに入った～の方」ですが、銀行とLENDEXの評価基準は別物なのでどうでしょうね。
もちろんLENDEXは2重評価の低い方を採用している点は他よりも好感持てますが。
担保の評価額は評価者によって異なると思いますが
銀行が貸すということは貸付先は銀行が貸すだけの信用度があり
担保は金額の低下はあるにせよ担保として成立する物件だと思われます
（不動産クラファンと違ってリコースのソシャレンでは業者と担保の双方の信頼度はより重要と考えます）
まぁ最近はかぼちゃとかもあるので銀行も絶対ではないかもしれませんが
少なくとも某カエルの川崎のようなのには銀行は金額の大小に関係なくまず関わらないと思います