こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「港区開発プロジェクト EXITファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：6億4,000万円
- 想定利回り：10.00%（年率）
- 運用期間：約9ヵ月
- 保全方法：担保・保証なし
- 募集方式：先着式
また今回は売買契約締結済の EXITファンドファンド組成の段階で投資対象不動産が売買契約締結済のファンド。 一般... となっており、募集金額は6億4,000万円と大規模なものの短時間での完売が期待されそうです。
ただしそのスキームはやや難解で担保も連帯保証も付いていないため、その投資内容を出来る限り理解してからの判断が必要になりそうですね。
多重匿名組合の世界へようこそ
さて、今回のファンドで個人的に難解に感じたのがコモサスから事業者Aへの貸付の先に匿名組合出資（劣後）が存在すること。
今回のファンドのスキーム
そもそも我々投資家がコモサスに投資する際、そこでは匿名組合が組成されており、さらにその先にまた匿名組合が存在する形ですね。
また事業者Aの匿名組合出資は商業ビル開発のために組成されており、この図にはありませんがそこでは SPCスキーム投資スキームに特別目的会社（SPC）を組み込むことで運営会社の倒産から... が組まれているようです。
ここでこのサイトを運営している僕はピーンと来ました。
これはもしかして不動産特定共同事業の第3/4号事業者を用いた倒産隔離のスキームのことでは！
と言うことは事業者Aは実はLEVECHY（れべちー）やTREC FUNDINGなどのどこかの不動産投資型CF事業者ではなかろうか、と。
という訳でコモサスの中の方に問い合わせてみたところ…「違います。不動産特定共同事業者でもありません」との回答が。
ちょっと考えが先走り過ぎていたようですね。
ただ先ほど挙げたような事業者だった場合は同じ不動産の優先出資と劣後出資に同時に出資するような形になりかねませんでしたからね。
こうやって「違う」とはっきりと確認出来たことは良かったのかな、と思います。
ファンドの保全方法について
ちなみに本ファンドはEXITファンドのため、問題なく運用終了に至る可能性は高そうですが売買契約が破棄される可能性も残ってはいます。
またその結果、事業者Aからの返済が遅延した場合、事業者Aが投資している匿名組合出資（劣後）の持分をコモサスに譲渡されるとのこと。
匿名組合出資（劣後）の譲渡について
ここで気を付けたいのが「①持分部分の換価価値が不明であること」「②劣後部分のため元本割れや全額消失もあり得ること」辺りでしょうか。
今回の想定利回りが10%ある理由は、そう言った部分（リスク）を踏まえた部分もあるのだと思われます。
もちろんEXITファンドのためそれなりの安全性はありそうですが、きちんとリスクも把握した上で投資判断しておきたいですね。
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