こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「まにわく31号」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：5,360万円
- 想定利回り：7.00%（年率）
- 運用期間：約9ヵ月
- 劣後割合：20%
- 募集方式：先着式
ちなみに今回はまにわくについて特に真新しい情報などはありませんが、折角の機会なので物件の表面利回りなどを調査してみました。
もちろん表面的に確認できる情報からのデータのため実際の数字などとは差異があるとは思いますが、何らかのお役に立てますと幸いです。
今回の投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は東京都板橋区に所在する中古アパート「サンライフ宮ノ下」です。
| 築年月 | 1985年3月25日（築40年） |
|---|---|
| 構造 | 木・鉄骨造スレートぶき |
| 階数 | 3階建 |
| 総戸数 | 1R×12戸 |
| アクセス | 東武東上線「東武練馬」駅 徒歩11分 |
本物件の表面利回りについて
まず前提として本物件は2026年2月末まで大規模修繕中の予定のようですがその影響範囲が不明なため、実際の入居状況などは不明です。
ただし物件には マスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室... More が設定されるため、インカム（賃料収入）型の本ファンドの分配部分については一定の安心感はあります。
とは言え今回の物件が期待された価格で売れない場合は劣後出資割合を下回り、投資家の優先出資部分（投資元本部分）に影響が考えられます。
そこで本物件の表面利回りを調査してみます。
まず「ホームズ」のページで調査したところ、本物件の1部屋の賃料はここ5年ほどは4万円～4.2万円で推移しているようでした。
このため下限の4万円を元に満室稼働を前提とした年間賃料を求めると576万円となります。
またこの賃料を今回の総出資額6,700万円で割ると本物件の表面利回りは8.5％と算出することが出来ます。
そしてこの表面利回りの妥当性を評価するため、今回は下記のサイトを参考にしたところ次の説明を見つけました。
参考 【アパート経営の利回り最低ラインは？】計算方法や目安を解説！（タウンの管理）
首都圏の中古アパートの場合～築20年以上で10％弱程度。
今回の物件の表面利回り8.5%を考えると少しばかり物足りない感じでしょうか。
ただし「首都圏」には都外の県も含まれることを考えるとまだ東京都内の物件である分、表面利回りは下がりがちかもしれませんね。
このため今回の物件に投資を考える際はこういった数字も含めて検討されてみては如何でしょうか。
